不動産売却の際にかかる税金の種類とは?控除による対策や計算方法も解説

売却向けコラム

灘野 博史

筆者 灘野 博史

不動産キャリア10年

愛媛県生まれなこともあり、夏、冬問わず主にアウトドアが好きですが国内外でのミュージカルなどを観劇することも大好きです。
築古戸建て投資から不動産をスタートし建築やDIYも得意です。

日本国内は全ての都道府県に旅行し、海外旅行も50か国以上は旅をしました。
各地の不動産(住宅や歴史的な建造物)を見ながら世界遺産や郷土グルメを食すのも楽しんでいます。

不動産売却の際にかかる税金の種類とは?控除による対策や計算方法も解説

初めて不動産売却する際に「どのくらい税金がかかるの?」と、不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産売却では、利益が出た場合以外にも、さまざまな種類の税金が課せられます。
そこで本記事では、不動産売却する際にかかる税金の種類に加えて、売却益の計算方法や、控除による節税対策について解説します。

不動産売却する際にかかる税金の種類

不動産売却する際にかかる税金の種類

不動産を購入する際にさまざまな経費や税金がかかるように、不動産売却する際にも同様に経費や税金が必要です。
税額は変動するため、売却前にある程度把握しておくと安心です。
不動産売却の際に、どのような種類の税金が必要となるのか見ていきましょう。

印紙税

不動産売却時の手続きの際には、まず印紙税が必要です。
印紙税とは、買主との売買契約を結ぶ際に作成する、売買契約書に対して課される税金です。
不動産売却では取引が成立した際、売主と買主の間で、売買契約書を作成しなければなりません。
そのため、印紙税は不動産を売却する際に必ず支払わなければならない税金です。
印紙税は、各売買契約書に対して課税されます。
通常の不動産売却では、売主と買主の保管用に2通の売買契約書を作成するため、売主と買主で、それぞれ1通分の印紙税を負担しなければなりません。
また、印紙税は、売却価格に応じて変動します。
具体的には、契約金額が500万円超〜1,000万円以下の場合は1万円、1,000万円超〜5,000万円以下の場合は2万円かかります。
5,000万円超〜1億円以下の場合は6万円、1億円〜5億円以下の場合は10万円必要です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の権利関係を公にする、登記の手続きで必要になります。
登記の手続きは、第三者に不動産の権利を主張し、所有者が自分であると公的に示すためにおこなうものです。
不動産の所有者は、実際に使用している方とは異なる場合があります。
また、不動産の所有者が誰であるかは、簡単に特定できるわけではありません。
しかし登記をおこなえば、第三者に不動産の権利を主張し、所有者が自分であると公的に証明できるようになります。
登記には、所有権移転登記と抵当権抹消登記があり、一般的に売主は、抵当権抹消登記に関連する税金を負担します。
抵当権抹消登記とは、金融機関が不動産に設定した住宅ローンの担保としての抵当権を、取り消す手続きです。
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1件あたり1,000円かかります。
土地の上に建物がある場合、土地と建物それぞれに1,000円ずつの税金がかかるため、合計で2,000円必要です。

復興特別所得税と住民税

不動産売却して利益が出た場合、所得税と住民税が課されます。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つの区分があります。
不動産売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものは長期譲渡所得とされ、税率は15%です。
一方、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得とされ、税率は30%です。
さらに、平成23年から25年間は、東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした、復興特別所得税も導入されています。
復興特別所得税額は、所得税額に2.1%を乗じた金額です。
また、住民税の税率も不動産の所有期間によって異なり、長期譲渡所得の場合は5%、短期譲渡所得の場合は9%です。

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税金を算出するために必要な不動産売却益の計算方法

税金を算出するために必要な不動産売却益の計算方法

さまざまな種類の税金を計算する際には、不動産の売却益の金額が必要です。
しかし、不動産売却した際に得る利益の金額は、売却価格そのものではありません。
この章では、具体的に売却益の計算方法を見ていきましょう。

不動産売却益の計算方法

不動産の売却益は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。
売却価格とは、不動産を売却して得られた金額を指し、譲渡価格や譲渡収入金額とも称されます。
取得費とは、売却した不動産を取得した際に支出した費用です。
具体的には、売却した不動産を購入したときの費用や建物の建築にかかった費用に加えて、設備費や土地の改良費、リフォーム費用などが含まれます。
譲渡費用とは、不動産を売却する際に発生した費用です。
たとえば不動産を1,200万円で売却して、費用の合計が1,500万円だった場合、金額はマイナスになってしまうため売却益はありません。
しかし、1,200万円で売却して費用の合計が800万円だった場合、売却益は400万円となります。

取得費の算出に必要な減価償却費の計算方法

不動産の取得費を算出する際には、所有期間に応じた減価償却費を計算し、購入価格から差し引かなければなりません。
減価償却とは、資産の購入金額を取得時に一度に全額必要経費とするのではなく、法定耐用年数にわたって分割し、必要経費として配分する手続きです。
減価償却費は、建物購入代金に0.9をかけた金額に、償却率と経過年数をかけて算出されます。
耐用年数は、建物の構造や用途によって国が定めており、木造のマイホームの場合、耐用年数は33年で、償却率は0.031です。
2,000万円で購入した木造のマイホームを10年間所有した場合、減価償却費は558万円(2,000万円×0.9×0.031×10年)となります。
なお、取得費がわからない場合は、不動産の売却価格の5%が取得費として計算されます。

譲渡費用も忘れずに

譲渡費用とは、不動産会社に支払う仲介手数料や売買契約書の印紙税など、不動産を譲渡する際に発生した費用です。
具体的には、印紙税や不動産会社に支払った仲介手数料、売却のために支払った建物の取壊し費用や、立退料などが含まれます。
契約の際に支払った譲渡費用は、売買契約書などの書類から確認可能です。
また、契約以外で支払った譲渡費用の領収書も揃えておくことで、残さず計上できます。
そのため正確な譲渡費用を把握するためにも、不動産の譲渡に関する書類は必ず保管しておきましょう。

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不動産売却した際の節税対策における控除

不動産売却した際の節税対策における控除

売却益に対する譲渡所得税を節税するために、控除を活用できます。
他にも、軽減税率などの特例を併用すれば、さらに節税対策できるでしょう。

マイホーム売却での3,000万円特別控除

マイホームの売却においては、譲渡所得税の控除として最大3,000万円を適用する特例制度があり、不動産の所有期間に関わらず利用可能です。
譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけた金額です。
控除が適用されれば、譲渡所得から3,000万円を差し引けるため、節税対策になります。
さらに、譲渡所得が3,000万円以下の場合、この特例を活用すれば譲渡所得税を0円にできます。
住んでいない家でも、適用を受けられますが、住まなくなってから3年経過する日が属する年の、12月31日までに売却しておかなければなりません。
なお、この特例を利用すると、売却後に新たに住宅を購入する場合、住宅ローン控除の適用を受けられなくなるため、ご留意ください。

所持期間が10年を超えたら軽減税率が適用される

売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が10年を超えていれば、3,000万円の特別控除に加えて、控除後の譲渡所得に対する税率を引き下げる軽減税率も適用できます。
この特例は、マイホーム売却時の3,000万円特別控除と併用できるため、3,000万円を控除しても譲渡所得が0円にならない場合は、あわせて申請すると良いでしょう。
特例を併用すると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、長期譲渡所得の場合、通常約20%の税率が約14%に引き下げられます。

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まとめ

さまざまな種類の税金を計算する際に売却益が必要ですが、不動産売却した際に得る利益の金額は、売却価格そのものではありません。
不動産の売却益は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。
なお、売却益に対する譲渡所得税を節税するために、控除や軽減税率などの特例を併用すれば、節税対策ができるでしょう。


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