不動産売却の税金対策!3000万円控除を活用しよう

不動産

灘野 博史

筆者 灘野 博史

不動産キャリア10年

愛媛県生まれなこともあり、夏、冬問わず主にアウトドアが好きですが国内外でのミュージカルなどを観劇することも大好きです。
築古戸建て投資から不動産をスタートし建築やDIYも得意です。

日本国内は全ての都道府県に旅行し、海外旅行も50か国以上は旅をしました。
各地の不動産(住宅や歴史的な建造物)を見ながら世界遺産や郷土グルメを食すのも楽しんでいます。

不動産売却の税金対策!3000万円控除を活用しよう

不動産売却では多額の資金が動くため、かかる税金が想像以上に大きくなりがちです。
しかし、特例を活用することによって節税対策をおこなえば、費用負担を軽減することが可能です。
そこで今回は、お得に不動産売却をおこなうための3000万円控除とはなにか、詳しくご紹介します。
マイホームの売却をご検討中の方は、適用要件やその他の特例についても併せて把握し、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

不動産売却で税金の負担を軽減するための3000万円控除とは?

不動産売却で税金の負担を軽減するための3000万円控除とは?

まずは、不動産売却で節税のために利用したい3000万円控除とは何か、概要についてご紹介します。

3000万円控除とは?

3000万円控除は、個人が居住している、または居住していた不動産を売却する際に、譲渡所得から最大で3,000万円を差し引く特例です。
これにより高い節税効果が期待できるため、自宅を売却する際には把握しておくべきルールです。
また、これは「3000万円特別控除」とも呼ばれます。

不動産売却でかかる税金は?

不動産売却によって得た利益は譲渡所得と見なされ、所得税と住民税が課税されます。
負担する所得税と住民税は、不動産の所有期間によって税率が異なるため、注意しましょう。

●不動産の所有期間が5年以下(短期譲渡所得):所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%
●不動産の所有期間が5年超(長期譲渡所得):所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%


なお、所有期間は売却年の1月1日時点での期間で計算されます。

課税と控除の仕組み

先述した所得税と住民税は、不動産売却で得た利益に直接課税されるわけではありません。
不動産購入時の取得費用や仲介手数料などと、不動産売却時の譲渡費用を差し引いた金額に対して課税される仕組みです。
ここで3000万円控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は、「売却金-(取得費+譲渡費用)-3,000万円」です。
つまり、取得費や譲渡費用を差し引いた売却金が3,000万円を超えなければ、不動産売却による所得税や住民税は非課税となります。

活用するためには確定申告が必要

3000万円控除は、不動産を売却するときに自動的に適用され、税金が軽減されるわけではありません。
適用するためには、定められた期間内に所定の書類を提出する申請が必要です。
これは、特例を利用して税金が非課税になる場合も同様です。
申請手続きは、確定申告によっておこないます。
売却した翌年の2月16日から3月15日(休日によって前後する)までの期間に必要書類を提出して、税務署(またはインターネット)で手続きをおこないましょう。

不動産売却で税金を減らす3000万円控除の適用要件は?

不動産売却で税金を減らす3000万円控除の適用要件は?

以下では、不動産売却で税金を減らすための3000万円控除の適用要件についてご紹介します。

適用要件

3000万円控除を適用するためには、以下の6つの要件を満たす必要があります。

●自宅の売却である
●自宅を売却した年の前年および前々年に3000万円控除や損益通算および繰越控除の適用を受けていない
●自宅を売却した年の前年および前々年にマイホームの買い換えや交換の特例を受けていない
●売主が買主と親子や夫婦の関係にない
●売却した土地や建物がその他の特例の適用を受けていない
●自宅が災害によって滅失し、土地を売却する場合、居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却している


なお、所有者が単身赴任していた不動産を売却するケースでは、配偶者が居住していた事実があれば、適用することが可能です。

特例を適用しないケース

3000万円控除は基本的にマイホームが適用の対象になっており、以下のような不動産は適用しないことを覚えておきましょう。

●3000万円控除の適用を目的に居住していたと認められる不動産
●仮住まいなどの一時的な目的で居住していたと認められる不動産
●趣味や娯楽、保養が目的で所有している別荘など


なお、投資用に購入した不動産についても同じように適用は不可のため、注意が必要です。

不動産売却の3000万円控除とその他の特例で税金を軽減

不動産売却の3000万円控除とその他の特例で税金を軽減

最後に、不動産売却で税金の軽減対策となる3000万円控除が適用されるケースとその他の特例についてご紹介します。

3000万円控除が適用されるケース

3000万円控除の適用要件については先述したとおりですが、一般的なマイホームの売却以外にどのようなケースで適用されるのか、具体例を見ていきましょう。

●相続した不動産を売却
●共同の名義の物件を売却
●自宅を取り壊した後に売却


相続した不動産を売却する場合、被相続人(亡くなった方)が居住していた場合に適用されます。
ただし、一時的に第三者が居住したり、建て替えをおこなったりした場合は、適用されません。
相続による3000万円控除は、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれ、先述の3000万円控除とは異なる特例です。
この特例は3000万円控除と併用可能ですが、控除額は最高で3,000万円となります。
相続した不動産が空き家であっても、同じ要件を満たせば適用されます。
共同名義で不動産を所有していた場合、要件を満たすすべての共有者が適用を受けることが可能です。
たとえば、持分が2分の1ずつの場合、それぞれの持分に対して3000万円ずつ控除されます。
ただし、建物部分の所有権がない場合は、適用されません。
建物を取り壊した後に売却する場合、解体から1年以内に売買契約を締結し、居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却すれば適用されます。
ただし、解体後から売買契約を締結するまでの期間に第三者に貸し付けていた場合は適用されないため、注意が必要です。

3000万円控除と併用できるそのほかの特例

3000万円控除と併用できる特例として、「10年超所有軽減税率の特例」があります。
この特例は、不動産の所有期間が10年を超えている場合に適用することが可能です。
譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、所得税と住民税を合わせて14.21%の軽減税率が適用されます。
また、相続した不動産を売却する際に併用できる特例として、「相続財産譲渡時の取得費加算特例」があります。
この特例では、相続した不動産の相続税を支払った場合、一定額を取得費として計上することができ、譲渡所得から控除できる費用が増える特例です。
ただし、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却することが条件です。

併用できない特例もある!

自宅の売却後に新居を購入する場合、住宅ローン控除は併用することはできません。
住宅ローン控除の利用を前提にしている場合、税金の負担額が予想と異なる可能性があるため、注意が必要です。
住宅ローン控除は不動産購入時の税金対策として重要な特例であり、どちらが適しているかを事前に把握しておくことが重要です。
また、買換えに関連する税金を次回の売却時まで繰り延べられる「居住用財産の買換え等に係る特例」についても、併用することはできません。
したがって、自宅を売却してから新たに不動産を購入する場合は、税金の特例について十分検討したうえで手続きをおこなう必要があります。

まとめ

不動産売却をおこなう際、3000万円控除は税金対策として有効な特例です。
要件に当てはまるケースが多いため、しっかりと確定申告をおこない、活用することをおすすめします。
さらに税金を軽減できるよう併用できる特例についても把握しておきましょう。


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