再建築不可物件とは?売却しにくい理由と不動産買取してもらう方法を解説

売却向けコラム

灘野 博史

筆者 灘野 博史

不動産キャリア10年

愛媛県生まれなこともあり、夏、冬問わず主にアウトドアが好きですが国内外でのミュージカルなどを観劇することも大好きです。
築古戸建て投資から不動産をスタートし建築やDIYも得意です。

日本国内は全ての都道府県に旅行し、海外旅行も50か国以上は旅をしました。
各地の不動産(住宅や歴史的な建造物)を見ながら世界遺産や郷土グルメを食すのも楽しんでいます。

再建築不可物件とは?売却しにくい理由と不動産買取してもらう方法を解説

再建築不可物件を手放したいと考えているお客様から、不動産会社へ買取を依頼したけれども断られてしまったとの相談を多くいただきます。
該当する建物を所有する方は、再建築不可物件とは何か、売却を断られた理由は知っておくべきでしょう。
今回は、不動産買取をご検討中の方に向けて、再建築不可物件とは何が根拠になっているのかや、売却しにくい理由や売却方法のコツを解説します。

不動産会社へ買取依頼すると断られやすい再建築不可物件とは

不動産会社へ買取依頼すると断られやすい再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現存している建物を解体してしまうと、再度同じ規模の建造物が建てられない土地を示します。
購入する際は、お客様が望む生活ができる家が建てられるかを検討する必要があるでしょう。
歴史的建造物などにより区画整理事業が推進できないエリアに多い傾向です。

再建築不可物件がある背景

再建築できない理由は、建築基準法にある接道義務に関係しています。
建築基準法で定める公道と建物が接しているところに間口と呼ばれる部分があり、接道義務には間口に関する規定があります。
車両がスムーズに進入できないくらい間口が狭いと、万が一火災が発生しても消防車が建物近くまで到達できず、迅速な消火活動ができません。
再建築不可物件の入居者が体調不良で救急車の搬送を依頼しても、救急車が建物まで到着できないおそれもあるでしょう。
このようなリスクを低減して安全かつ快適な暮らしをするために、昭和25年に建築基準法が、昭和53年に都市計画法が成立しました。
法律では、間口は最低2mに規定しており、2m空いていなければ接道義務に違反します。
再建築できない建物の多くは、建築基準法や都市計画法の制定前に建築されたものです。
現存の建物は認められても、建て替えるときは現在の基準に則した土地にしなければなりません。

再建築不可物件の具体例

たとえば、四方が他の所有者の土地に囲まれていて直接道路に接していない袋地や周囲を崖や山に囲まれている崖地は、接道義務に反するため建築できません。
また、土地の出入り口が細く、その先が広々としている旗竿地に建物を建てるときは注意が必要です。
道路とつながっている路地の幅が、2m未満であれば接道要件を満たしておらず、再建築できません。
普通自動車の横幅は約2mあるため、自動車がギリギリとおれる広さや自動車が進入できない間口は、再建築不可物件の可能性が高くなります。
さらに、間口を確保している道路の幅員が4m以上あるのも接道要件です。
土地につながる路地(接道)の幅が十分にあっても、道路の幅が4mを満たさない狭い道路に面している土地も再建築できない可能性が高くなります。
そのほか、接している道路が私道の場合も接道義務を満たしておらず、再建築できないでしょう。

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再建築不可物件は不動産買取が難しい理由

再建築不可物件は不動産買取が難しい理由

所有している不動産が再建築不可物件であった場合、通常の不動産と比べて買取が難しくなります。
買取が難しい理由は、おもに3つあります。

建て替えや増築できないため土地活用が難しい

一戸建てやアパート、マンションが建てられるか、一戸建てから次の世代の家への建て替えなど、土地をどのように活用できるかで不動産の価値は決まります。
しかし、再建築できない物件の場合は、建築確認申請が必要になる建て替えや一定以上の増築ができません。
万が一、地震や台風などの自然災害で建物が倒壊しても再び家が建てられないため、活用できない土地を所有し続けることになります。
活用できない土地は管理するのに手間がかかるだけでなく、固定資産税を支払う必要があり、赤字になる可能性があります。
活用方法が絞られる物件では資金を回収できないリスクが高まるのが、再建築不可物件が買取を敬遠されやすい理由です。

リフォーム費用がかかる

再建築不可物件は建築基準法が制定される前に建てられており、新築から相当な年数が経過した建物がほとんどです。
建築基準法の施行されたのが昭和25年だった点を考慮すると、再建築できない物件の築年数は70年以上と推定できます。
築年数が長い物件は住宅の設備や躯体が老朽化しており、不具合のある箇所の修繕や、内装や外装などのリフォーム費用が高額になります。
リフォームをする際、建物に接している道路が狭くて重機が入らないときは作業員を増員しなければならず、リフォーム費用は増えるばかりです。
そのため、リフォーム費用が高額になることで売り出し価格も高くなり、買い手が付けづらいことで買取を躊躇してしまいます。

住宅ローンが組めない

金融機関は、借り入れする方の年齢や収入などの属性以外に、不動産の担保評価を査定して融資するかを決めています。
再建築不可物件は活用方法が限定されており、不動産としての担保評価がないと評価されます。

そのため、買主が希望していた額ではローンが組めないといったことがおこります。
買主が現金で購入するか、金利が高いノンバンクローンで借り入れできる方に限られてしまうのも、不動産会社が買取を断る理由です。

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再建築不可物件で不動産買取してもらう方法

再建築不可物件で不動産買取してもらう方法

再建築できない状態のままでも、条件によって買い取ってもらえる可能性があります。
また、再建築不可物件を再建築できるようにする方法も知っておいたほうが良いでしょう。

リフォームやリノベーションする

リフォームやリノベーション済みの中古住宅として売れば、再建築できない物件のままでも売却できる可能性があります。
一定の期間だけ居住する物件を探している方であれば、再建築できないことは気にならないからです。
再建築できない物件は、リフォーム費用を上乗せしても再建築可物件より高額にならないため、安い物件を探している方に買取してもらえる可能性もあります。

隣地所有者へ相談する

売却したい物件の隣地所有者に相談すると買取してもらえる可能性があるでしょう。
隣地が再建築可物件であれば、つなぎ合わせることで再建築できるようになる条件を満たすためです。
隣地所有者からすると敷地が広がり、将来売却する際に高値で売れる可能性があります。
再建築できない物件を売却したいときは隣地の方へ声をかけてみて、購入したい意思があるかどうかを確認するのがポイントです。
また、買取できなくても土地を売却してもらえたり、賃借したりできる可能性があるでしょう。
間口が2m以下のため再建築できない場合は、間口が広げられれば再建築でき、通常の不動産と同様の相場で売却可能です。
ただし、個人間の土地の買取や賃借はトラブルになりやすいため、不動産会社に仲介を依頼しましょう。

セットバックする

セットバックとは、道路の中心から一定の距離にある敷地を道路とみなして4m以上の道路にする方法となります。
たとえば、接道の幅が2mで道路幅が3.5mのケースでは、敷地を0.5m後退させて道路として認定されれば、建築基準を満たせるため再建築可能です。
セットバックすると建築可能になる土地は多くありますが、向かい側が川や崖のときは通常の倍以上のセットバックが必要になります。
敷地であった道路前の土地は行政の所有物となりますが、申告をすると固定資産税や都市計画税が安くなるケースがあります。
セットバックする際は測量や登記、道路の整備が必要になり、その分費用がかかるため注意しましょう。

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まとめ

再建築不可物件は、現存建物を解体すると同規模の建物が再建できない土地を指し、接道義務に関連する建築基準法や都市計画法により定められています。
これらの物件は、土地活用が難しく、リフォーム費用がかさみ、住宅ローンが組めない等の理由で不動産会社から買取を断られやすい傾向があります。
しかし、リフォームやリノベーションをおこなう、隣地所有者への相談、セットバック等の対処法により、再建築不可物件でも買取や売却の可能性が高まるでしょう。


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