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目黒区のタワーマンション事情と思わぬ注意点

不動産

灘野 博史

筆者 灘野 博史

不動産キャリア10年

愛媛県生まれなこともあり、夏、冬問わず主にアウトドアが好きですが国内外でのミュージカルなどを観劇することも大好きです。
築古戸建て投資から不動産をスタートし建築やDIYも得意です。

日本国内は全ての都道府県に旅行し、海外旅行も50か国以上は旅をしました。
各地の不動産(住宅や歴史的な建造物)を見ながら世界遺産や郷土グルメを食すのも楽しんでいます。


都内でも屈指の高級住宅地としても知られる目黒区。

目黒区内には分譲マンション多く存在します。


その中でも目黒区のタワーマンションは、一際憧れの住まいとして注目を浴び続けて来ました。


今回はそんな目黒区のタワマン事情と、売却時の注意点について解説させていただきます。

 

そもそも「タワマン」の定義とは?

タワーマンションは、建築基準法などの構造基準の違いから、階数にしておよそ「20階以上」であることが決められています。 また一般的には、高さ60m以上のもの、または環境アセスメント条例が適用される「高さ100m以上」のものを、タワーマンションと認められています。

環境アセスメント条例とは、大規模な開発事業などを実施する際に決められている手続き等の条例のことです。

目黒区の住環境と区分マンション

目黒区は東京23区内でも花形の住宅地と言われる城南エリアです。
また住宅地が多く、家族向けの住宅が多いことから治安も比較的良好で、犯罪率も比較的低い傾向があります。 
 住環境は多摩川や目黒川沿いには緑豊かな公園や遊歩道が整備されており、自然との触れ合いが楽しめます。
また、住宅地は閑静でありながらも都心へのアクセスが良好なため、都心での仕事やアクティビティを楽しみながら、自然環境に癒されることができます。
総じて、治安と住環境の両面で目黒区は住みやすいエリアとして評価されています。 

目黒区の区分マンションはどれくらいあるのか?

”目黒区 マンション等(共同住宅)の基礎調査(概要)(令和元年度実施)”によると、1,000棟弱の分譲型区分マンションがあるとの調査結果があります。
これは築年数が新しいものから古いものまですべて含まれる数です。
隣の渋谷区は約2,500棟ある(”渋谷区 渋谷区住宅マスタープラン(しぶや多様・快適・安心すまいプラン資料”より)ことを比較すると、目黒区にはイメージしているよりもマンションが少ないと感じる方もいるかもしれませんね。

目黒区にタワーマンションはどれだけあるのか?

分譲マンションが比較的多くはない目黒区の中でも、タワーマンションは5棟しかありません。戸数は約1,800戸あります。数だけ見るとやはり希少性を感じますね。

 
 

目黒区のタワーマンション

次に、目黒区にある5棟のタワーマンションのうち、代表的な3つをご紹介します。

中目黒アトラスタワー

中目黒アトラスタワーは、2009年に完成した全45階地下2階建の総戸数495戸、高さ164mの超高層タワマンです。
1階から5階までは商業施設となっており、クリニックや薬局等があります。コンシェルジュサービスや39階の眺望ラウンジ、ゲストルーム等共用施設も充実。

上目黒1丁目の再開発により生まれたこのタワマンは、中目黒の街のシンボルと言える圧倒的な存在感を持っています。

分譲会社は旭化成ホームズ。施工は鹿島建設、戸田建設、佐藤建設工業といった大手ハウスメーカー、ゼネコンの名前が連なります。

1R〜4LDK迄多様な間取りと広さを持ったお部屋ですが、相場も7,000万円台〜5億円のお部屋まであります。

坪単価平均800万円台の、目黒区のタワマン最高峰と言っても差し支えない建物と言えるでしょう。

クロスエアタワー


クロスエアタワーは、2013年に完成した全43階建の総戸数695戸、高さ155mの大型高層タワマンです。

 戸数は分譲時目黒区最大を誇ります。建物内に図書館や区役所の出張所等公共施設も備え、商業施設も入っている複合的なタワマンでもあります。 

 隣接する首都高速「大橋ジャンクション」の上に在る「目黒天空庭園・オーパス夢ひろば」とは、9階・3階部分から繋がっており、代官山や中目黒にも近く首都高の入口もある都会にいながら緑を楽しめることも特徴の一つです。

 分譲したのは東京急行電鉄と東急不動産、三井不動産レジデンシャルと大成有楽不動産、そして東京都です。施工は大成建設、東急建設、錢高組です。

 1R〜3LDK迄間取りと広さを持ったお部屋たちは、相場5,000万円台〜4億円のお部屋があります。坪単価平均600万円以上、こちらも目黒区の超人気タワマンとなります。

恵比寿ガーデンテラス壱番館


恵比寿ガーデンテラス壱番館は、1994年に完成した32階建の総戸数290戸、あの「恵比寿ガーデンプレイス」に建つタワマンです。

JRの「恵比寿駅」を最寄り駅とする唯一のタワマンです。駅からは動く歩道「スカイウォーク」を使うアプローチとなり、新宿、渋谷、品川、東京駅等主要駅へのアクセスは抜群。

ウェスティンホテルを含む恵比寿ガーデンプレイス自体が住まいと隣接し、エリア随一のアーバンライフを提供します。


分譲したのはガーデンプレイスと同じサッポロビール。施工は大成建設と東急建設です。築30年超となる節目を迎え、今後目黒区のネオ・ヴィンテージマンションの筆頭となることでしょう。 
 1LDK〜3LDKの間取りと広さを持ったお部屋たちは、相場1億円超〜8億円のお部屋まで。坪単価平均800万円以上、目黒区のプレミアムタワマンの名を冠するに相応しいタワマンと言えるでしょう。

タワマンならでは!の思わぬ注意点

一部ですがご紹介してきたタワマンたちは、他の区分マンションとは異なり、高層の眺望以上に高い資産性、ステータス性を備えており、憧れの対象ともなるほどの人気がありますが、注意しなければいけない点も。

特に売却時の注意点についてこちらでは解説します。

「高級」といっても千差万別


ステータスのあるタワマンがあるゆえに、購入者のタイプも様々です。

上場企業の会社員や役員、経営者や個人事業主、不動産、建築関係、芸能・著名人、スポーツ選手等々。それぞれ住まいへのこだわりや趣向を持っています。

どういった属性に人気のタワマンで、そのお部屋はどういった人が買うお部屋なのか?ターゲットをある程度見極め販売活動の基本姿勢とすることも大切です。
 最近では情報が溢れ不動産知識が得やすい環境であるため、少しでも高く売りたいからと言って、自分でトイレやバスルームをリフォームしてから売る、お部屋のステージングをするといった方も見られますが、目黒区のタワマンの購入者は一般的なターゲット層と異なる可能性も。

「総額需要」という概念


金額が高い物件は当然高級物件でありステータスもありますが、1,2億以上ともなると住宅ローンを組む先を探すだけでも一苦労です。

現金で購入する方もいますが、やはり低金利の魅力からローンを組んで買いたい方が多くいるのが実情です。

坪単価で見れば適正な範囲であっても、総額で2億円以上の物件等は特に専門の販売ノウハウを持ったプロに相談するのが一番でしょう。

所在階だけじゃない!タワマン特有の価格事情

タワマンは高層階ほど価格が高く、低層階ほど価格が低いことは想像に難くないかと思いますし、実際にその通りの相場形成がされています。

また角部屋のほうが採光面が増え価格が高い、日当たりが良い部屋(南向き)の方が価格が高くなる、といった不動産評価のロジックといったものが存在します。しかしタワマンの場合それだけでは価格要因として不足するケースも。

例えば北向きや西向きのお部屋でも眺望が優れており、富士山や東京タワー等が見れる等お部屋によってはその眺望プレミアムが付く物件がタワマンの場合存在します。

こうした細かい良し悪しまで熟知している不動産エージェント、業者は一握りと言っていいでしょう。

適正な価格を知るにはどうしたら良いのか?


昨今ではAI等台頭により、以前よりもマンション価格の相場や価格帯を調べやすい環境となりました。
しかし実際に個別の部屋が「今」売ると幾らになるのか?
といった内容はやはりそのタワマン特徴と注意点、購入者とエリアを熟知したプロに相談し、慎重に検討する必要があると言えるかと思います。 

まとめ

今回は目黒区のタワマン事情と売却時の注意点についてお伝えさせていただきましたが、いかがでしたか?

「目黒区不動産売却プロ」では、目黒区を熟知したプロフェッショナルが、あなたのほんとうの不動産価値を見極め、正しい売却のお手伝いをさせていただきます。

是非お気軽にご相談くださいね。


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