不動産売却前におこなわれる物件調査とは?6種類の内容と流れを解説

不動産

灘野 博史

筆者 灘野 博史

不動産キャリア10年

愛媛県生まれなこともあり、夏、冬問わず主にアウトドアが好きですが国内外でのミュージカルなどを観劇することも大好きです。
築古戸建て投資から不動産をスタートし建築やDIYも得意です。

日本国内は全ての都道府県に旅行し、海外旅行も50か国以上は旅をしました。
各地の不動産(住宅や歴史的な建造物)を見ながら世界遺産や郷土グルメを食すのも楽しんでいます。

不動産売却前におこなわれる物件調査とは?6種類の内容と流れを解説

不動産売却をおこなう前は、不動産会社による「物件調査」がおこなわれるのをご存じでしょうか。
物件調査は不動産売却をスムーズにおこなうためも必要な調査であるため、事前に調査内容や流れなどを把握しておくことをおすすめします。
そこで、不動産売却時に不動産会社がおこなう物件調査とはなにか、流れや内容について解説します。
これから不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に不動産会社がおこなう物件調査とは?

不動産売却時に不動産会社がおこなう物件調査とは?

不動産売却をおこなう際は、売却する物件の情報や状態、周辺環境などを把握するために、実際に物件を見たり、公的な書類など詳細に調査します。
これを「物件調査」と呼び、この調査は物件を売り出す際に設定する適正価格を知るためにも必要となる調査です。
不動産会社がおこなう物件調査は、すべてで6種類あり、この調査結果と訪問査定による結果をもとに判断して売り出し価格を定めていきます。

物件調査①現地調査

現地調査では、実際に売却する物件の現地へ訪れ、建物の位置や状態、境界線、道路状況、周辺環境の調査をおこないます。
実際に現地を見ることで、インターネット上や地図などでは知ることができない情報を得ることが可能です。
なかでも、道路幅は基準を満たしているか詳細に調べます。

物件調査②法務局調査

法務局の調査では、不動産の登記簿謄本から物件の所有者や抵当権、共有名義の有無などを確認します。
また、地積測量図や公図などから物件の正確な位置や面積を調査します。
ここでの調査は、物件取引においての信頼性などを確保するために必要な作業であり、所有者が異なる場合は不動産売却することができません。
不動産売却できるのは、登記簿謄本に記載してある所有者のみであるためです。

物件調査③役所調査

物件調査では、役所がおこなう調査もあります。
具体的には、都市計画法や建築基準法による制限の有無を確認したり、インフラ整備、道路状況なども調査します。
この役所調査の目的は、将来的に改築したりリフォームしたりできるのかを判断するためです。

物件調査④インフラ整備の調査

事前におこなう物件調査では、水道・ガス・電気といったインフラ整備についても調査します。
設備の有無はもちろんのこと、状態の確認や必要な場合の設置費用についても調べます。

物件調査⑤市場調査

不動産売却では、査定額を算出するための市場調査も欠かせません。
不動産市場は常に変動しているため、周辺の物件価格などを調査して市場動向を確認していきます。

物件調査⑥取引事例調査

不動産価格を算出する際は、過去の取引事例も参考にして判断します。
不動産市場と取引事例を調べることにより、最終的な売却価格を予想していきます。

売却時の物件調査は不動産の種類によって内容が違う?

売却時の物件調査は不動産の種類によって内容が違う?

物件調査は、実は不動産の種類(マンション、土地、一戸建て)によっても調査する内容が異なります。
ここでは、不動産の種類別に調査内容を解説します。

マンションの物件調査の内容

マンションの場合は、土地や一戸建てのように境界などの確認は必要ありません。
一方で、管理の実態がわかりにくいため、管理会社や規約などの確認が重点的におこなわれます。
マンションの場合に主に調査される内容は以下のとおりです。

●共用スペースの状況
●ゴミ収集場所やルールについて
●管理規約
●設備の状況


マンションの場合は、土地や一戸建てにない特有のものが調査対象となります。
廊下やポスト、駐輪場といった共有スペースがどのような状況になっているか、またゴミの収集場所やマンション内のルールについても調べます。
また、もともと付属されている設備やバリアフリーは整備されているかも調査対象です。
そのほかにも、共有スペースや設備などにくわえて、管理規約も確認します。
ペット飼育や喫煙、楽器演奏の可否など詳細を把握していきます。
これらは、競合物件に差をつけるため、また誤った情報を防ぐためにも必要な情報です。

土地や一戸建ての物件調査の内容

土地や一戸建ての場合に主に調査される内容は以下のとおりです。

●家の構造や雨漏りの有無
●リフォーム状況
●近隣建物の状況や日当たり
●境界や接道状況の確認
●埋没物の確認


一戸建ての場合はマンションと異なり、家の構造などを調べることから始めます。
雨漏りはないか、日当たりやリフォーム状況なども確認していきます。
また、隣地との境界線の確認は、明確にしておかなければ売却することができません。
そのため境界を確認し、不明確な場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量をおこなう必要があります。
そのほかにも、道路とどのように接しているのかも調査します。
道路の接し方によっては、税金額が大きく異なるからです。
また、地中に井戸や浄化槽、瓦などの残置物が埋まっていないかも入念に調査します。
とくに築年数が古い場合は更地にして利用される可能性があるため、土地環境を重点的に確認していきます。

不動産売却時におこなう物件調査の流れ

不動産売却時におこなう物件調査の流れ

最後に、物件調査の流れや注意点を解説します。

ステップ①聞き取り調査

物件調査をおこなうにあたって、まずは売主から物件の聞き取り調査をおこないます。
売主から聞き取りをすることで、売却する物件についての概要を確認していき、さまざまなトラブル発生防止につなげていきます。
具体的におこなわれる聞き取り調査の内容は以下のとおりです。

●土地の面積や使用状況などの基本情報
●住宅ローンの借り入れの有無
●税金や管理費の滞納の有無
●付帯設備や物件状況確認書の確認
●法定相続人の有無など


聞き取り調査では、不動産や使用状況などの基本情報について、住宅ローンの利用状況、税金などの滞納がないかを把握していきます。
また、引き渡し時に清算が必要になる収益金や、不法占有といった第三者との関係についても質問するため、わかる範囲で答えられるようにしておきましょう。
また、併せて物件状況確認書や付帯設備も確認します。

ステップ②不動産の種類によって必要な物件調査がおこなわれる

売主からの聞き取り調査が終わると、上記でご説明した6種類の物件調査がおこなわれます。
マンションや一戸建てによって内容が異なるため、それぞれで必要な調査をします。
一般的な流れでは、現地調査をおこない、登記事項調査、役所調査、インフラ整備の調査、市場・取引事例調査といった流れで進むのが一般的です。
現地調査では、公図とのズレを確認したり、建物の状況や騒音、においなどをチェックしたりします。
役所調査では、建築方法やリフォーム制限の有無、道路状況を調べます。
これらの調査を進めていくことにより、物件の詳細や正しい価値を導きだしていく流れです。

物件調査を依頼する際に必要な書類

物件調査する際は、さまざまな書類が必要になります。
たとえば、登記簿謄本などの法的書類から、物件の詳細が記載されている図面、身分証明書が必要です。
また、場合によっては委任状が必要となるケースもあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
さらに、調査時に聞いておくべき質問などを、リストにしてまとめておくのもおすすめです。

まとめ

不動産売却をおこなう際は、不動産会社が事前に物件調査をおこない、物件の正しい価値を把握したり売り出す価格を決める際の参考にしたります。
不動産の種類によって物件調査の内容は異なりますが、おおまかには現地調査から役所調査、インフラ調査などがおこなわれます。
売却後のトラブルを防止するためにも、聞き取り調査の際は隠さずすべてを伝えるようにしましょう。


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