家が売れないとどうなるのか?売れない理由と対策を知ろう

売却向けコラム

灘野 博史

筆者 灘野 博史

不動産キャリア10年

愛媛県生まれなこともあり、夏、冬問わず主にアウトドアが好きですが国内外でのミュージカルなどを観劇することも大好きです。
築古戸建て投資から不動産をスタートし建築やDIYも得意です。

日本国内は全ての都道府県に旅行し、海外旅行も50か国以上は旅をしました。
各地の不動産(住宅や歴史的な建造物)を見ながら世界遺産や郷土グルメを食すのも楽しんでいます。

家が売れないとどうなるのか?売れない理由と対策を知ろう

家の売却をしたくても売れない場合もありますし、すでに家が売れ残って困っている方もいらっしゃるでしょう。
家が売れない理由と対策を知れば、売却につながるかもしれません。
ここでは、家が売れないとどうなるのか、家が売れない理由とその対策について解説します。

家が売れないとどうなるのか

家が売れないとどうなるのか

売却するはずの家が、いつまでも売れないとどうなるのでしょうか。
まずはじめに、家が売れないとどうなるのか、3つのパターンを解説します。

不動産会社が買取保証で家を買い取る

買主が見つからず家が売れない場合、仲介をおこなっている不動産会社が最終的に買い取ることがあります。
このような制度は「買取保証」と呼ばれています。
売主にとって、確実に売却できるというメリットがありますが、通常の売却と比較して売却価格が低くなるという点がデメリットです。
買取保証で家を買い取った不動産会社は、リフォームなどをおこない、再度自社での売却を試みます。
そのためのコストが含まれているため、価格が通常よりも低く設定されるのです。
ただし、不動産会社の買取に応じるかどうかは売主の判断に委ねられます。
事情が許すのであれば、売却せずに持ち続けることも可能です。

住宅ローンを滞納しているなら競売にかけられる

住宅ローンの返済を滞納していないなら、売れない家が残るだけです。
しかし、住宅ローンの返済を滞納しており、完済を目指して売却しようとしても売れない場合は話が変わります。
その家は差し押さえられ、司法機関によって「競売」にかけられることになります。
競売は家を売る方法の一つですが、一般的な不動産売却や任意売却と比べると、より低い価格で売られるため、不本意な結果になることが少なくないです。

空き家として所有し続けることになる

売れない家にそのまま住み続けるのも一つの選択肢ですが、すでに新居がある場合などは、空き家として所有し続けることになるでしょう。
一見、住む家がありながら別の不動産を所有するのは良いことのように思えますが、以下のようなリスクがあります。

●固定資産税や修繕費などの維持費がかかる
●将来的には相続の問題になる


住まない家を持ち続けるリスクについては、よく考えておくことが必要です。
近年、メンテナンスされないまま放置された空き家が増えており、問題視されています。
空き家は害虫の発生源や放火の対象になるなど、地域に対してのリスクがあり、万が一の場合には賠償責任が生じる可能性もあります。
この空き家問題を背景に、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。
それにより「特定空き家」に指定されると、地方公共団体から撤去や修繕を命令されることがあります。
つまり、住まない家を持ち続けると、メンテナンスの負担が増えることになります。

老朽化がひどいと解体されて更地になることも

空き家を所有するリスクについては前述の通りです。
さらに、売れなかった家が老朽化して、そのまま維持するのが難しくなることも考えられます。
そうなると、建物を解体せざるを得ない場合もあるでしょう。
特に、空き家の管理状態が悪いと、地方公共団体から指導を受け、解体を命じられるかもしれません。
更地にすることで駐車場として利用できたり、逆に売却しやすくなるケースもあります。
しかし、取り壊しには多額の費用がかかります。
宅地として使用している場合に適用される固定資産税の軽減制度も利用できなくなるため、更地は土地にかかる固定資産税が高くなるという点がデメリットです。

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家が売れない3つの理由

家が売れない3つの理由

家が売れない原因はさまざまです。
続いて、売れない原因を3つに分けて、その理由を解説します。

理由①売り出し物件の認知度が低い

問い合わせがない場合には、売り出し物件の条件が魅力的でないかもしれません。
または、売り出し物件の認知度が低いことが原因と考えられます。

理由②購入検討者の期待と物件の現状にギャップがある

内見があるのに決まらないこともあります。
その場合、購入検討者の期待と売り出し物件の現状に、ギャップがあることが原因である可能性があります。
購入検討者が思っていたより家が古く感じる、などの理由があるかもしれません。

理由③売り出し価格に問題がある

売り出し価格が相場に比べて高すぎることが考えられます。
不動産の価格は、需要と供給のバランスで決まります。
購入検討者が、「この価格では高すぎるから、ほかの不動産にしよう」と判断すれば、いつまでも売れないでしょう。
また、家を探している方の立場では、新築のマンションや一戸建ても含めて検討していることを理解しておく必要があります。
前提として、まったく同じ条件なら新築が選ばれるため、中古マンションや中古一戸建ては、基本的に新築より価格が安くないと比較・検討されにくいです。

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家が売れないときの対策とは?

家が売れないときの対策とは?

最後に、家が売れないときの対策について解説します。

対策①広告戦略を見直す

売り出し物件の強みを改めて整理しましょう。
その上で、競合物件の情報を収集し、価格相場や売り出し物件の優位点を確認します。
次に、売り出し物件の強みを魅力と感じるターゲットを想定します。
そのターゲットに訴求する広告内容を再考し、ターゲットエリアに向けた広告を行いましょう。
広告費が別途必要になる場合もあるため、不動産会社と相談することが重要です。

対策②内見対応を見直す

売り出し物件に、ご自身がまだ居住しているケースも少なくないでしょう。
しかし、生活感のある室内を内見しても、購入検討者が好感を持つ可能性は低いかもしれません。
引っ越しの準備と考えて、不要なものを処分し、すっきりとした印象を作り出すように心掛けましょう。
余裕があれば、賃貸物件などに仮住まいし、家のホームクリーニングをおこなった状態で内見対応できるとさらに良いです。
また、モデルルームのようにホームステージングを検討する方法もあります。
ホームステージングとは、家具や小物でインテリアコーディネートをおこない、空間を演出して購入検討者に良い印象を与える手法です。
家具などのレンタル費用が必要となりますが、売却のためのコストとして予算に組み入れておくのも一案です。

対策③売り出し価格を見直す

売り出し価格を売主の希望に合わせて設定した場合、相場に合わせて価格を変更する必要があるかもしれません。
また、売り出し時期に近隣で類似物件が複数売りに出ている場合は、ライバルの動向を把握することが重要です。
家を売り出してから長期間経過している場合は、再度不動産会社に成約物件をリストアップしてもらうと良いでしょう。
不動産市場は日々変動しているため、価格が現時点の相場に合っているか見極めることが大切です。
値下げは最終手段なので、まずは広告や内見対応に問題がないかをしっかり見極めてから判断しましょう。

対策④売り出すタイミングを見極める

不動産業界にも繁忙期と閑散期があります。
特に新生活が始まる4月に向けて、2月から3月にかけて不動産購入の需要が高まります。
異動や転勤、子どもの入学をきっかけに不動産を購入する傾向が強いです。
売り出す時期に制約がないのであれば、タイミングを見極めて売却活動を始めましょう。
家を売り出すタイミングについては、不動産会社の営業担当とよく打ち合わせをして、最適な時期を狙うことが重要です。

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まとめ

売却予定の家が売れない場合、不動産会社が「買取保証」で買い取ることがありますが、価格が低くなります。
住宅ローン滞納時は競売にかけられ、さらに低価格で売却されることが多いです。
また、空き家として残ると、固定資産税や修繕費がかかり、老朽化による解体費用のリスクもありますので、売れない理由を把握して対策をおこない、売却につなげましょう。


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