近隣トラブルがある不動産を売却する場合の告知義務は?リスクや方法を解説

売却向けコラム

灘野 博史

筆者 灘野 博史

不動産キャリア10年

愛媛県生まれなこともあり、夏、冬問わず主にアウトドアが好きですが国内外でのミュージカルなどを観劇することも大好きです。
築古戸建て投資から不動産をスタートし建築やDIYも得意です。

日本国内は全ての都道府県に旅行し、海外旅行も50か国以上は旅をしました。
各地の不動産(住宅や歴史的な建造物)を見ながら世界遺産や郷土グルメを食すのも楽しんでいます。

近隣トラブルがある不動産を売却する場合の告知義務は?リスクや方法を解説

物件を売却するとき、その不動産に対して近隣トラブルがある場合、買主に対して告知義務はあるのでしょうか。
また、もし告知しなかった場合はどのようなリスクがあるのか、スムーズに売る方法などを解説していきます。
現在住まいを売却したいと考えている方は、ご参考になさってください。

近隣トラブルがある不動産を売却する場合に告知義務はあるのか

近隣トラブルがある不動産を売却する場合に告知義務はあるのか

もし近隣トラブルがある物件を売る場合、告知しなくてはならないルールはあるのでしょうか。
以下で不動産売却の仕組みを見てみましょう。

環境的瑕疵がある場合は告知が必要

基本的に売主は、物件に何かしらの瑕疵がある場合、買主に対して告知しなければならない決まりがあります。
口頭や書面でなどの方法で歌詞があると伝え、買主にその点を了承してもらったうえで契約を結ばなくてはなりません。
近隣トラブルが起こった物件は、「環境的瑕疵」がある状態とみなされます。
物件そのものに問題があるのではなく、その周囲を取り巻く環境に瑕疵があると判断されるためです。
これは物件を購入した買主にとっても影響を与える要素のため、告知義務が発生します。

告知が必要な瑕疵とは

環境的瑕疵とはどのようなものか、イメージできない方も多いでしょう。
具体的には生活音・騒音、ゴミ出しマナー、悪臭などの問題が挙げられます。
とくによくあるトラブルなのが、生活音・騒音などの問題です。
あまりにも隣家から聞こえてくる音が大きいと眠れなくなったり、自宅でリラックスできなくなったりなど、悪影響を及ぼします。
また、近隣トラブルがあったからといって、すべてを告知する必要はありません。
あくまでも告知しなければならないのは、環境的瑕疵に該当するケースのみです。
その物件で生活をするうえで、問題や不具合を感じる要素がある場合に限ります。

告知せずにいるのはNG

先述したように、瑕疵がある場合は告知義務が発生します。
買主に対して告知せずにいるのはNGなので、必ず伝えなくてはなりません。
瑕疵は買主にとって「重要事項」として考えられる要素のため、物件を購入するか否かを判断するためにも、前もって説明が必要です。
告知しなければならない物件の特長として、クレーマーのような隣人がいる、規約違反をするモラルのない隣人がいるなどのケースが挙げられます。
これらは買主の考えによっては、「トラブルを避けるために購入はやめておきたい」と判断される内容です。
環境的瑕疵として該当する内容のため、告知せずにいるのはやめましょう。

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近隣トラブルが解決しないまま不動産売却をするリスクは?

近隣トラブルが解決しないまま不動産売却をするリスクは?

もし近隣住民との間にトラブルが起こっている最中に、物件を売ってしまった場合はどのようなリスクがあるのでしょうか。
未解決状態では何か影響があるのか、以下でチェックしてみてください。

売却価格が下がる可能性がある

トラブルが未解決のまま物件を売ってしまうと、売却価格が下がる可能性があります。
基本的に不動産売却では、瑕疵がある物件の場合市場価値が下がってしまいます。
隣人トラブルも環境的瑕疵として考えられているため、売却価格がある程度下がってしまう点を認識しなくてはなりません。
減額幅はとくに定められていないため一概には言えませんが、トラブルが大きい場合は、比例して減額幅も大きくなるでしょう。
もし減額を避けたい場合は、環境的瑕疵を気にしない買主に売るのがベストです。
もちろんこの場合もトラブルが起こっている点を告知して、理解をしてもらう必要があります。
瑕疵を気にしない取引相手であれば、仮に隣人トラブルが未解決の状態でも、後から責任を問われる心配はありません。
買主に告知している時点で、売主は義務を果たしているためです。
しかし、一般的に瑕疵がある場合はなかなか購入希望者が現れず、物件が売れないまま月日が経過してしまいます。
場合によっては1年以上物件が売れず、販売活動の結果が出ないケースもあるのが現実です。
そのため、減額を避けたいと考えている場合は、長期戦になるのを覚悟のうえで買主を探さなくてはなりません。

そもそもトラブルの解決は難しい

トラブルが起こった状態では売却価格の低下は避けられません。
それならトラブルを先に解決しておこうと考える方もいますが、現実的には難しいと言わざるを得ないでしょう。
なぜなら近隣トラブルは、自分が頑張ったからといって解決できる問題ではないからです。
なかには警察や管理会社へ相談しても、隣人の問題が解消されなかったケースもあります。
もちろん然るべき対応をした結果、トラブルが解消される場合もありますが、時間が経過するにつれて再度同じ問題が起こるケースもあるため、一筋縄ではいきません。
多くの取引事例では、隣人トラブルを解決できないまま物件が売られています。

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近隣トラブルがある不動産を売却する方法

近隣トラブルがある不動産を売却する方法

もし近隣でトラブルがある物件を売る場合、どのような方法があるのでしょうか。
取引をスムーズにするためにも、以下で具体的なコツを学びましょう。

買取業者に依頼する

隣人との間にトラブルが起こっている物件を売る場合は、不動産専門の買取業者に売却するのがおすすめです。
この方法なら販売活動をおこなって買主を見つけるのではなく、業者が直接物件を購入してくれます。
そのため、買主がなかなか見つからず、時間を無駄にしてしまうリスクを回避できます。
取引の相手も業者となるため、安心して物件を売れると考える方は多いです。
しかも買取業者の場合は、契約不適合責任が問われる心配もなく、建物の立地や状態などに問題がある場合でも、すぐに買い取ってくれます。
しかも販売活動をおこなう必要がないため、最短1週間程度あれば現金化が叶います。
さまざまな事情を抱えており、すぐにでも物件を現金化して、金銭的な負担を抑えたい方におすすめです。
ただし、業者は買取った物件を工事して、再度販売するのを目的としています。
そのため、再販にかかるコストを差し引いて買い取るため、なかには損をしたように感じる方もいるようです。
業者に直接物件を売る方法なら、一般的におこなわれている仲介とは異なるため、手数料は発生しません。
総合的に考えて取引上に問題ない場合は、業者に買い取ってもらう手段を選択するといいでしょう。

訳アリ物件を積極的に取り扱う業者に連絡する

業者に直接買い取ってもらう場合は、訳アリ物件を歓迎しているか確認しましょう。
土地や建物などを買取っている業者にも、専門としている得意分野があるものです。
そこで、訳アリ物件を積極的に扱っている、もしくは専門としている業者を探せば、より強固なサポート体制が期待できます。
なかには腕の良い弁護士とコミュニケーションを取りながらサポートしてくれる業者もあるため、取引をしている最中は心強いでしょう。
訳アリ物件の取引実績が豊富な業者は、基本的に高値で買い取ってくれます。
これは、訳アリ物件を再販する際、どのような工夫を凝らすと利益を出せるのか知り尽くしているからです。
対して通常の業者の場合は、訳アリ物件をどのように扱えばいいのか分からないため、買取価格が下がってしまう可能性があります。
最悪の場合は買取できないと断られてしまうため、もし売りたい場合は訳アリ物件を専門に扱う業者に相談するとスムーズです。

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まとめ

近隣トラブルがある不動産を売る場合、買主に対して告知義務が発生するため、必ず口頭や書面などで説明しましょう。
また、対策として訳アリ物件専門の業者に売る手段もあるので、必要に応じて利用してみてください。


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