離婚する際の家を売るタイミングと不動産売却の注意点について解説

売却向けコラム

灘野 博史

筆者 灘野 博史

不動産キャリア10年

愛媛県生まれなこともあり、夏、冬問わず主にアウトドアが好きですが国内外でのミュージカルなどを観劇することも大好きです。
築古戸建て投資から不動産をスタートし建築やDIYも得意です。

日本国内は全ての都道府県に旅行し、海外旅行も50か国以上は旅をしました。
各地の不動産(住宅や歴史的な建造物)を見ながら世界遺産や郷土グルメを食すのも楽しんでいます。

離婚する際の家を売るタイミングと不動産売却の注意点について解説

離婚を考える際、多くの方が家の売却を検討します。
しかし、その売却するタイミングや手続きについては不安や疑問がつきものであり、離婚前に売却するべきか、それとも成立後に売却するべきか、迷う方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、家を売るタイミングや方法、不動産売却の注意点について解説します。

離婚時に家を売るタイミングについて

離婚時に家を売るタイミングについて

家を売るタイミングは離婚前と離婚後がありますが、それぞれおすすめの理由が異なります。
離婚前に家を売るおすすめの理由は、まず第一に、その後のトラブルが回避できる点です。
夫婦で購入した家は共有の財産になるので、売却する際には連絡をとる必要が少なからずあります。
成立後はお互いのやり取りが難しくなる場合があり、家の売却手続きが滞る可能性も否定できません。
離婚前に家を売却すると、その後にやり取りをする必要がなくなり、トラブルの可能性が少なくなります。
次に、家の売却が終わるまで離婚が待てる場合です。
離婚を考えている方のなかには1日でも早く別れたい、すべてのやり取りが終わるまで待てるなどと気持ちはさまざまでしょう。
不動産の売却には時間がかかり、不動産仲介を利用した場合には、売却完了まで3~6か月の期間を要します。
家の条件等によっては、6か月以上かかるケースも少なくありません。
成立後の売却は、トラブルが発生する可能性が高く、家の売却が完了するまで待てる場合はその前に売却するのが良いでしょう。
最後に、離婚前に家を売却すると、心機一転の気持ちで新生活をスムーズにスタートできる点です。
成立後に家を売却するよりも、別れたタイミングで気持ちの切り替えがしっかりとできるため、それと同時に新しい生活が始められます。
精神的な負担が軽減され前向きな気持ちで新しい人生を歩めるでしょう。
次に、離婚後に家を売るのをおすすめする理由です。
まず第一に、成立後に家を売ると時間的な制約がなくなり、高値での売却を狙える点が最大のメリットです。
離婚前に売却を急ぐと、限られた期間内に成約を得る必要があり、早く売却したい気持ちから焦って値下げせざるを得なくなる場合もあります。
しかし、成立後であれば売却活動に余裕を持って取り組めるため、より納得のいく価格で売却ができるでしょう。
また、精神的な負担を軽減できるメリットもあります。
離婚協議中はその手続きと売却活動を並行しておこなわなければならず、ストレスを感じるかもしれません。
しかし、協議後であれば、売却活動に専念できる環境が整います。
売却活動に余裕があるため、急いで安値で売る必要がなくなり、より良い条件で売却できる可能性が高まります。
早期に家を売却する必要がなく、成立後のやり取りに抵抗がないなど、家を早期に売る理由がとくにない場合は、成立後に家を売却しても良いでしょう。
しかし、誰も住んでいない家でも都市計画税や固定資産税などの支払い義務は生じるため、不動産会社に相談をして早めの売却をおすすめします。

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離婚時に家を売る方法について

離婚時に家を売る方法について

家を売る方法はそれぞれの事情によって異なり、ここでは仲介、買取、任意売却の3つの方法を解説します。
まず、仲介とは、不動産会社に仲介を依頼し売却活動を通じて買主を探す方法です。
不動産会社に不動産査定を依頼し、その不動産がどのくらいの金額で売れるかを見積もってもらいます。
買主を見つけるまでに時間がかかるため、余裕を持って売却活動をおこなう必要がありますが、相場に近い価格で売却できる可能性が高くなります。
高値での売却を重視する場合は、不動産会社への仲介の依頼がおすすめです。
仲介契約においては、不動産会社が専門的に売却活動をおこなう専属専任媒介契約をおすすめします。
離婚の際にはスムーズな売却が望まれるため、より効果的な売却が期待できます。
次に買取とは、直接不動産会社に物件を買取ってもらう方法です。
買主を見つける必要がない点が仲介と異なり、手早く家を売却できる反面、売却価格が相場よりも低くなります。
早く家を売却したい場合や周囲に家の売却を知られたくないなどの事情がある場合は、買取が適しています。
買取は売買契約が最短1週間ででき、残代金の決済までを1か月で完了できますが、売却価格は相場の6~8割程度が一般的です。
しかし、複雑な手続きがないため、離婚時の負担が軽減されます。
買取は、すべての不動産会社でおこなっているわけではないため、問い合わせて確認する必要があります。
最後に任意売却とは、住宅ローンの借入先である金融機関の同意を得てから家の売却を進める方法です。
住宅ローン残債よりも査定額が低いため、売却してもローンを完済できない場合をオーバーローンと言い、任意売却が一つの解決策になります。
通常、住宅ローンを完済しないと抵当権は解除できません。
抵当権が設定されている場合は家の売却が難しくなりますが、任意売却では金融機関の同意を得て抵当権を解除します。
任意売却は家を差し押さえて売却する競売とは異なるため、相場に近い価格で売却できる可能性があります。
ただし、任意売却は手続きや条件が複雑な上、信用情報に記録されるため、将来の借り入れなどに影響を与える可能性があり、慎重な検討が必要です。

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離婚時に家を売る際の注意点

離婚時に家を売る際の注意点

トラブルを避けるために注意点がいくつかありますが、ここでは財産分与のタイミング、住宅ローン、公正証書の作成について解説します。
まず、財産分与のタイミングですが成立後におこないましょう。
財産分与は、夫婦が婚姻中に共同で築いた財産を成立後に公平に分割する制度で非課税です。
たとえば、家を売却して得た1,500万円の代金は、夫婦で均等に750万円ずつ分割されます。
成立後に財産を分ける必要があるのは、その前に財産を分配すると贈与とみなされ、贈与税の課税対象になる可能性があるためです。
夫名義の家を売却した場合、得た代金が妻に渡されると贈与税が発生します。
贈与とは財産を無償で分け与える行為であり贈与税の課税対象です。
成立後に財産を分配すれば、財産分与とみなされ、控除が適用されるため税金の支払いが発生せず負担が軽減されます。
家が共有名義で持分割合が50%ずつの場合は、そもそも財産分与が発生しないので、離婚前に家を売却しても贈与税の課税対象になりません。
次に、住宅ローンですが、家を売却する際は、原則として住宅ローンを完済している必要があります。
万が一、ローンの返済が難しい場合には、家の売却ができない可能性もありますので注意が必要です。
住宅ローンが残っている場合の対処の方法として、自己資金で一括返済するか、またはローン残債が家の売却価格を下回るようであれば、売却で得たお金で完済しましょう。
家を売却しても住宅ローンが残ってしまうオーバーローンの場合は、先ほど述べた任意売却での売却となります。
最後に、取り決めは口約束だけでは後々トラブルになる可能性があるため、事前に公正証書を作成して記録しておくと良いでしょう。
たとえば、成立後に元妻と子どもが家に住み続け、元夫が住宅ローンの支払いをしている場合、元夫が支払いを怠ってしまうと、元妻と子どもの生活に深刻な影響が及ぶ可能性があります。
公正証書は、公証役場で公証人によって作成された法律に基づく文書です。
後々の紛争を防ぐには公正証書が有効です。
手数料はかかりますが、取り決めを公正証書として残しておけば元配偶者が破った場合に、財産の差し押さえなどがおこなえます。

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まとめ

離婚前後で家を売却するタイミングは事情によって異なります。
前者の場合はトラブルを回避し手続きをスムーズに、後者の場合は早期解決や高額売却できる点がメリットです。
注意点は、贈与税の回避のため財産分与を離婚成立後におこなう点、住宅ローン完済後に売却手続きをおこなう点、そして取り決めを公正証書で作成する点です。


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