不動産売却が困難になる？心理的瑕疵についてご紹介

物件そのものや設備に問題がなくても、心理的瑕疵がある不動産は買い手が見つかりにくくなってしまいます。
くわえて、心理的瑕疵がある物件を売却する際には告知義務があるため、トラブルを防ぐためにも告知義務について理解しておくことが重要です。
この記事では、心理的瑕疵がある不動産を売却する前に知っておきたい心理的瑕疵に関する情報をご紹介します。

不動産売却における心理的瑕疵とは

不動産売却をご検討中の方のなかには、心理的瑕疵とはどのようなものなのかを詳しく知らない方もいらっしゃるかと思います。
まずは、心理的瑕疵についてご紹介します。

心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵とは、実用上の問題はないものの、購入にあたって買い手に心理的抵抗を与える欠陥のことです。
不動産業界では、不動産の重大な欠陥や問題点を瑕疵と呼びます。
瑕疵にはいくつかの種類があり、建物や土地に物理的な問題がある物理的瑕疵や、周辺環境に問題がある環境的瑕疵などがあります。
心理的瑕疵は、これらの瑕疵のように目で見てわかる問題点ではないうえに基準も明確ではないことなどから、売却が難しくなってしまうのが現状です。

売却時には告知義務がある

心理的瑕疵がある物件を売却する際には告知義務が課せられるため、瑕疵の内容を買い手に告知したうえで売買契約を締結しなければなりません。
もし心理的瑕疵があることを隠して売却した場合、買い手から損害賠償請求を受けるおそれがあります。
瑕疵を知っていたにも関わらず買い手に教えないのは、宅建業法違反です。
売却後のトラブルを防ぐためにも、心理的瑕疵は買い手にしっかりと伝えましょう。

心理的瑕疵の具体例と判断基準

心理的瑕疵がある物件のうち、もっともわかりやすい例がいわゆる事故物件です。
殺人事件はもちろん、自殺なども心理的瑕疵に該当するため、このような事件が起きた物件は売却が難しくなってしまいます。
それに対して、高齢者の自然死や病死の場合は心理的瑕疵に該当しないのが一般的です。
ただし、孤独死で発見が遅れてしまい特殊清掃が必要になったケースの場合は、心理的瑕疵に該当すると考えられます。
心理的瑕疵をどこまで許容できるかは人それぞれなので、どこからが心理的瑕疵にあたるのかを判断するのは難しいのが現状です。
心理的瑕疵に該当するかどうかを判断する際には、一般の方が心理的抵抗を感じるかを基準とすると良いでしょう。
個人的な主観や一方的な感情によって判断するのは適切とは言えません。

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不動産売却における心理的瑕疵が価格へ与える影響

心理的瑕疵がある物件は買い手に心理的抵抗を与えるため、相場と同等の価格では買い手が見つからない可能性があります。
では、心理的瑕疵は不動産価格にどの程度影響を与えるのでしょうか。

価格は個別の判断が必要

心理的瑕疵がある不動産は相場より安い価格での取引になるのが一般的ですが、どれだけ価格に影響があるかは一概には言えません。
心理的瑕疵と言ってもその内容はさまざまであり、事件の内容によって個別に判断する必要があるからです。
たとえば、社会的な影響が大きく、ニュースや新聞などで大きく取り上げられた事件が起きた場合は、価格を大きく下げても売却できないケースがあります。
それに対して、特殊清掃が必要になった孤独死や自然死など、一般的な死因の場合はそれほど価格を下げる必要がないでしょう。
また、不動産の立地も価格に影響します。
人気のあるエリアに建っている、駅から近く利便性が高いなど、立地が良い不動産は心理的瑕疵があっても比較的高値で売却できる可能性が高いです。

買い手によっても価格は変化する

不動産売買では売り手と買い手の交渉によって売買価格が決まるため、買い手の考え方も心理的瑕疵がある不動産の売却価格に影響を与えます。
事件があってもあまり気にしない方もいれば、孤独死や自然死であっても誰かが亡くなった物件は買いたくないと考える方もいます。
心理的瑕疵を気にする買い手の場合、心理的瑕疵を値下げ交渉の材料として大幅な値下げを要求してくるケースもあるでしょう。
このように、買い手の考え方によっても心理的瑕疵がある物件の売却価格は変化します。

すぐに売りたいなら買取を検討する

心理的瑕疵がある物件は、なかなか買い手が見つからず売却活動が長引いてしまうケースも少なくありません。
なるべく早く不動産を売ってしまいたいのであれば、買取を利用するのも手段の1つです。
一般的な仲介による売却では、売却が完了するまで3か月～半年ほどかかります。
しかし、不動産会社による買取なら、価格などの条件について不動産会社と合意すればすぐに不動産を売れます。
内見の立ち会いなどの手間もかからず、近所の方や知り合いにも知られずに売却が可能です。
買取は仲介による売却よりも価格が安くなってしまいますが、すぐに不動産を売って現金化したいとお考えの方は買取を検討してみると良いでしょう。

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心理的瑕疵がある不動産を売却する際の告知義務

心理的瑕疵がある不動産は、売却の際に告知義務が課せられます。
これまでは明確な基準が設けられていませんでしたが、トラブルを未然に防止することを目的として、2021年に国土交通省からガイドラインが発表されました。
この「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に基づく心理的瑕疵の告知義務についてご紹介します。

告知が必要なケースとそうでないケース

国土交通省が発表したガイドラインでは、老衰や病死などの自然死、入浴中の転倒や食事の誤嚥などの不慮の事故死は、告知が必要ないと定めています。
しかし、これらの自然死や不慮の事故死であっても、亡くなってから発見までに時間が経っていた場合は告知が必要になる可能性が高くなるため注意が必要です。
それに対して、自殺や殺人などの不自然な死が発生した場合は告知が必要になります。
とはいえ、ガイドラインで基準が定められていても、告知が必要かどうか迷ってしまうケースは少なくありません。
そのような場合には、仲介を依頼する不動産会社に相談しましょう。
告知が必要か判断が難しいケースでも、不動産会社にその旨を伝えておけば、買い手への告知が必要かどうかを判断してもらえます。

告知が必要な期間

国土交通省が発表したガイドラインでは、告知が必要な死が発生した場合、3年間は告知が必要になるとされています。
ガイドラインにも記載があるとおり、心理的瑕疵は一定時間が経過すれば告知義務がなくなるというのが一般的な考え方です。
しかし、3年という期間はあくまでも目安であり、告知が必要になる期間は個別の案件によって異なる点に注意が必要です。
たとえば、ニュースで報道されるような凶悪事件が起きた場合は、3年という期間で機械的に区切ってしまうと不適切になるケースもあるでしょう。
告知義務が課される期間は、事件の大きさや社会に与えた影響などを考慮したうえで個別に検討する必要があります。
心理的瑕疵の告知はトラブルを未然に防ぐ役割があるため、買い手が不快に思う可能性がある場合は伝えておくのがおすすめです。

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まとめ

心理的瑕疵とは、実用上の問題はないものの、自殺や殺人事件などが起きた物件は、購入者に心理的な抵抗感を与える欠陥のことを指します。
瑕疵は物件の価格に影響を与え、心理的瑕疵がある物件は価格が下がる傾向にあります。
心理的瑕疵のある物件は告知義務が課せられるため、告知が必要なケースでは必ず告知をおこなうようにしましょう。