相続不動産を売却するメリット・デメリットは?不動産売却のポイントも説明

目黒区不動産売却プロ【相続編】

相続不動産を売却するメリット・デメリットは?不動産売却のポイントも説明

相続した不動産を保有し続ける限り、毎年固定資産税や都市計画税を納める必要があります。
この負担を回避するために不動産売却を検討する方も多いでしょう。
しかし、売却を考える際には、そのメリットとデメリットを十分に理解することが重要です。
この記事では、相続した不動産を売却する際のメリット・デメリット、そしてポイントについて説明します。

相続した不動産を売却するメリット

相続した不動産を売却するメリット

家を相続した場合、誰も住んでいなくても管理費や維持費が発生します。
それに加え、課税対象でもあるため税金もかかります。
これらのコストを考えると、相続した家を持ち続けるよりも、不動産売却を選択するほうがよいケースもあります。
まずは、相続した家を売却するメリットについてご説明します。

不動産売却するメリット①現金化による相続の平等な分配

不動産売却をする最大のメリットは、資産を現金化できることです。
これにより資産の流動性が高まり、複数の相続人がいる場合でも分配が容易になります。
不動産相続でトラブルが生じやすいのは、相続人が複数いる場合です。
現金なら簡単に分割できますが、不動産はそうはいきません。
家を売却して得た利益を分割する「換価分割」をおこなうことで、トラブルを避け、平等な分配が可能です。
また、相続税の納付資金が不足している場合も、不動産売却で得た現金を納税に充て、残りを分配することができます。

不動産売却するメリット②維持費の負担軽減

不動産を持ち続けると固定資産税や都市計画税、メンテナンス費用などの維持費がかかります。
「空き家等対策特別措置法」により、自治体は放置された空き家を「特定空き家」に指定することができ、これが指定されると罰金が発生したり、行政からの指導を受けたりすることがあります。
この場合、居住用建物に対する固定資産税の優遇措置もなくなります。
さらに、空き家でも周辺住民に迷惑をかけない程度のメンテナンスが必要で、その費用もかかります。
不動産売却をすれば、これらの維持管理費や税金のコストを一切負担する必要がなくなります。

不動産売却するメリット③近隣住民とのトラブル回避

相続した空き家に関連した近隣トラブルは少なくありません。
特に遠方にある不動産の場合、メンテナンスが行き届かず、トラブルが発生する可能性があります。
長期間放置すると倒壊の危険があったり、建物の一部が剥がれて飛んでいったりすることもあります。
居住中の住宅から飛来物が発生した場合は、持ち主に損害賠償責任が問われませんが、管理を怠った空き家の場合は責任を問われることがあります。
また、庭木の手入れを怠って近隣に迷惑をかけた場合、衛生面の問題として損害賠償を請求される可能性もあります。

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相続した不動産を売却するデメリット

相続した不動産を売却するデメリット

相続した不動産を売却するかどうかは、メリットだけでなくデメリットも十分に理解したうえで判断することが重要です。

不動産売却するデメリット①所有権を失う

不動産を売却すると、その不動産は他人のものになります。
これにより、将来その不動産に住んだり、家賃収入を得たりすることはできなくなります。
相続した不動産が収益を生むものであった場合、その収益も失われることになります。
売却によって得られる利益よりも、長期的な収益の方が大きいと予想される場合は、売却を控える方が得策です。
また、特に思い出のある家などであれば、売却するかどうかは相続人全員でよく話し合って決めることが大切です。

不動産売却するデメリット②費用がかかる

不動産を売却する際にはさまざまな費用がかかります。
仲介手数料
不動産業者に売却を依頼した場合、仲介手数料が発生します。
手数料は売買価格に応じて以下のように計算されます。

●売買価格が200万円以下の場合:売買価格の5%+消費税
●売買価格が200万円超~400万円以下の場合:売買価格の4%+2万円+消費税
●売買価格が400万円超の場合:売買価格の3%+6万円+消費税


不動産会社に直接買取を依頼した場合、仲介手数料はかかりません。
しかし、売買価格が通常の売却より安くなることが多いため、不動産の相場を理解しておく必要があります。
建物解体費
古い建物の場合、耐震基準を満たしていないため、解体して更地にすることが売却の条件になることがあります。
木造住宅の解体費用は、一般的に坪単価5万円前後です。
また、アスベストが含まれている場合、専門業者への依頼が必要となり、多額の費用がかかることがあります。
動産撤去費用
建物を解体する場合でもしない場合でも、内部の動産は撤去する必要があります。
家電製品、食器、衣服などの動産が残っている場合、その処分費用が必要になります。
測量費
登記簿面積と現況面積に差がある場合、確定測量が必要となり、費用は40万円から80万円ほどかかります。
隣接地所有者や土地改良区などの立ち合いが必要で、協力が得られない場合、測量ができないこともあります。
登記費用や印紙代
抵当権抹消登記や相続登記が必要な場合、それぞれ費用がかかります。
抵当権抹消登記は15,000円から20,000円、相続登記は5万円から8万円が相場です。
また、売買契約書には収入印紙が必要で、金額は売買価格によって異なります。

不動産売却するデメリット③譲渡所得税がかかる

さらに、売却によって利益が出ると、「譲渡所得税」が課税されます。
譲渡所得税は、主に「所得税」と「住民税」の合算ですが、その他にも「復興特別税」が課されています。
譲渡所得税の計算方法は下記の通りです。
譲渡所得=売却代金-取得費用-売却経費
また、相続税が取得費に加算される特例があります(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)。
この特例により、相続した不動産を売却する場合、相続税額の一部を譲渡資産の取得費に加算することができます。
譲渡所得税を抑える効果があるため、相続税が発生する場合にはメリットとなります。

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相続した不動産を売却するときのポイント

相続した不動産を売却するときのポイント

最後に、相続した不動産を売却する際のポイントを説明します。

不動産売却のポイント①売却方法の選択

相続した不動産を売却するには、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
仲介とは、不動産会社に依頼して買主を探す方法です。
一方、買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
どちらを選ぶかは、物件の状態や売却期限、希望する売却価格に基づいて判断するとよいでしょう。
仲介のメリットは、市場価格に近い金額で売却できることですが、売却完了までに3~6か月かかることがあります。
買取は売却価格が低くなるデメリットがありますが、短期間での売却が可能です。
高値での売却を希望する場合は「仲介」を、価格が多少低くても早く売却したい場合は「買取」を検討してみてください。

不動産売却のポイント②早い段階で共有者全員の同意を得る

共有名義の不動産は、複数の人が所有権を持つため、勝手に売却することはできません。
相続した不動産が家族や兄弟で共有名義になっている場合、それぞれの名義人の同意が必要です。
共有名義では、各名義人に持ち分が決まっていますが、持ち分の割合に関係なく全員が不動産の所有権を持っていることを理解しておきましょう。
共有名義の不動産を売却する際には、手続きを誤ると高額な費用が発生したり、手続きが煩雑になったりする可能性があります。
そのため、早い段階で共有者全員の同意を得ることが重要です。

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まとめ

相続した不動産を売却するメリットには、維持費や税金の負担軽減、資産の現金化による平等な分配、近隣トラブルの回避があります。
デメリットとしては、所有権喪失、売却費用、譲渡所得税の発生がありますが、相続税が取得費に加算される特例が適用される場合もあるため、この点も考慮しましょう。
また、不動産が共有名義となっている場合は、早い段階で共有者全員の同意を得ることで、スムーズな売却に繋がります。


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