よくある不動産相続トラブルとは?「3つ」の事例と解決策を解説
目次
不動産相続によるトラブルは、どのような状況で発生するのでしょうか。
これは多額の財産を持つ裕福な家庭に限らず、実家など身近な不動産でも多く見られます。
この記事では、よくある不動産相続トラブルの事例と、その解決策について解説します。
不動産を相続する予定のある方は、ぜひご参考になさってください。
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よくある不動産相続トラブル①:相続人同士でトラブルになるケース
相続トラブルの大きな要因となるのが不動産です。
相続トラブルといえば、資産家が保有する広大な土地などをイメージしがちですが、実際には親が住んでいた実家などの身近な不動産が、相続トラブルを引き起こすことが多いのです。
相続が発生すると、財産調査の結果として親が住んでいた実家の不動産が最も高い価値を持つ場合、その不動産を誰が相続するかでトラブルになることがあります。
例えば、相続人の中に長年両親と同居していた方がいると、その方は親を支えてきたことが財産の維持に寄与したと考え、自宅の相続を希望する可能性が高いです。
民法の改正により、被相続人の財産の維持や増加に特別な寄与をした親族(六親等内の血族、配偶者、三親等内の姻族)に対して、特別寄与料を請求できるようになりました。
このため、長年同居して親を支えてきた相続人が、自宅の相続を主張するケースが考えられます。
また、法定相続人でない親族も特別寄与料の対象となるため、長男の妻が長期間被相続人の介護をしていた場合なども、不動産の相続を主張することが可能です。
旧民法では評価されなかった同居や介護の実績が、民法改正により正当に評価されるようになりましたが、この貢献度の認識が相続人間で大きく食い違うと、相続トラブルに発展する可能性があります。
トラブルの解決策
被相続人である親も、介護してくれた人やその家族に強い感謝の気持ちを持っていることが多いですが、感謝の気持ちだけでは相続に反映させることはできません。
特に不動産が資産の大半を占める場合は、同居している相続人は生前から親としっかり話し合い、遺言書を準備してもらうことが重要です。
以前は、自筆証書遺言はすべて自筆で書かなければなりませんでしたが、民法改正により、財産目録はパソコンで作成することが認められるようになりました。
このため、遺言書作成の手間が大幅に削減されました。
また、自筆証書遺言を法務局に保管する制度が導入されており、この制度を活用することで、遺言書の不法な改ざんや紛失を防げるため、安心して遺言書を残すことができます。
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よくある不動産相続トラブル②:不動産を平等に分けるケース
相続人の兄弟姉妹が円満な関係であっても、相続に関する問題でトラブルが発生することがあります。
特に、不動産を平等に分割しようとすると、意見の対立が生じることが多いです。
これは、不動産の価値を評価する基準が複数あり、どの基準を採用するかで意見が分かれることが原因です。
トラブルの解決策
不動産を平等に分割する方法として、大きく分けて以下の3つがあります。
●現物分割:不動産をそのままの状態で相続する方法
●換価分割:不動産を売却し、現金化してから平等に分割する方法
●共有分割:現物分割のひとつで、不動産を相続人全員の共有にする方法
このうち、最も平等に分割できるのが換価分割です。
不動産を売却して現金化することで、1円単位で平等に分割することが可能になるため、相続人の誰もが納得のできる方法だといえます。
換価分割
前述にように、換価分割は最も平等に分割できる方法のため、トラブルも回避しやすいといえるでしょう。
換価分割とは、不動産を売却し、その売却金を相続人間で分配する方法です。
例えば、3人の兄弟が相続人の場合、不動産が2,000万円で売れて200万円の経費がかかったとすると、手元に1,800万円が残ります。
この1,800万円を3等分し、それぞれ600万円ずつ受け取ります。
現物分割
現物分割は、相続する土地を分筆し、それぞれの相続人が分筆された土地を所有する方法です。
例えば、3人の兄弟が相続する場合、土地を3つに分筆してそれぞれが所有します。
しかし、分筆された土地の形状や位置が異なるため、完全に平等な分割は難しいことが多いです。
また、家が建っている土地では分筆が困難です。
さらに、一般的な宅地規模の場合、分筆により土地の利用価値が下がることもあります。
共有分割
共有分割は、一つの土地を共有持ち分として分割する方法です。
3人の兄弟が共有する場合、それぞれの持分が3分の1ずつになります。
この方法は、遺産分割協議が難航した場合に用いられますが、望ましい方法とは言えません。
土地の活用には全所有者の同意が必要となり、意見が割れると有効に活用できなくなります。
また、次の世代に相続されると共有名義人が増え、さらに複雑になります。
さらに、共有分割では固定資産税の納付でもトラブルが生じる可能性も考えられるでしょう。
固定資産税は、持分に応じて課税されるのではなく、地方税法により連帯納税義務となります。
これは、共有者全員が連帯して固定資産税を納める義務があることを意味します。
納税通知書は代表者に送付され、代表者は他の共有者から納税分を徴収しなければならないため、複雑な作業が伴うでしょう。
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よくある不動産相続トラブル③:名義変更ができていなかったケース
不動産を相続する際、相続人が法務局で相続登記をおこなうことで名義が変更されます。
しかし、遺産分割協議書を作成して実家を相続しようと不動産関係の書類を取り寄せた際、不動産の名義人が何世代も前のままだったことが発覚するケースが多く見られます。
不動産の名義変更は義務ではなかったため、放置されていることが少なくありません。
相続登記がなされないまま放置された不動産は、子孫が引き継いで売却や活用をしたい場合に多大な労力を要します。
このような背景から、令和6年4月から相続登記が義務化されることになりました。
また、名義変更ができていなかった場合は、その方の相続から整理する必要があります。
もし親の兄弟姉妹が多かったり、遠方に住んでいたりしても、戸籍謄本などを用いて全員と連絡を取らなくてはなりません。
そのため、相続人の整理や事務処理は、個人の力では難しいことがあります。
その場合、弁護士や司法書士などの専門家に依頼する必要があり、費用も発生します。
トラブルの解決策
名義変更の手続きは、手間と時間がかかります。
当時の被相続人が亡くなった際の遺産分割協議書が見つかればよいですが、見つからない場合は、不動産に関わる遺産分割協議書を再度作成し、登記関係書類の準備が必要です。
その後、全ての相続人に遺産分割協議書の署名・捺印をもらう手続きをおこなわなければなりません。
このため、親が健在なうちに土地の登記や状況をしっかり把握しておくことが重要です。
まずは法務局に行き、不動産に関わる情報(名義など)を確認し、必要に応じて対応しましょう。
有料サービスを利用すれば、自宅からインターネットで確認することも可能です。
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まとめ
同居していた相続人が不動産の取得を強く希望したり、複数の相続人の間で遺産分割協議がまとまらなかったりすると、トラブルが発生する可能性があります。
平等に分けるためには、不動産を売却して現金化し、その現金を1円単位で分ける換価分割がおすすめです。
また、名義変更がおこなわれていない場合、手続きに多大な手間と労力がかかるため、あらかじめ名義を確認し、相続登記をおこないましょう。
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