近年では外国人に不動産売却をするケースが増えているのをご存じでしょうか。
なぜこのような取引事例が増えているのか、今回は背景事情や理由について解説します。
また、外国人に不動産売却をするメリットや流れにも触れているので、今後の参考にしてみてください。

外国人に不動産売却をするケースが増えている理由

なぜ外国人との取引が近年急増しているのでしょうか。
以下で理由を見てみましょう。

需要が高くなっている

そもそも日本国内にある不動産は、外国人にとって需要が高いものです。
実際に国内のさまざまなエリアでは、中国人を中心に土地が購入されるケースが増えています。
海外投資家に対して、日本における投資額についてアンケートを実施した結果、回答者の全員が増加させると答えていました。
外国人は現在も日本国内にある土地・建物などの物件に注目しており、常に情報収集をしているのです。
国内では災害が度々起こりますが、こうした問題に対処できるよう建築基準法に沿った建物が設計されています。
そのため、海外から見ても日本の建築技術は優れているのです。
しかも国内総生産はトップクラスで、最先端の技術を活かしています。
こうした要素に注目されるようになった結果、投資で多くの外国人が参入しています。

購入制限がない

海外では、外国人による不動産所有・購入に制限が設けられているのが一般的です。
しかし、日本ではこの制限がないため、お金さえあればいくらでも購入できる状態となっています。
永住権を持っていない海外の方でも、取引の対象となるため、誰でも不動産購入が可能となっているのです。
こうした環境は、需要の高い土地・建物を購入するうえで魅力的となります。
しかも日本にある土地・不動産は、海外の方から見るとリーズナブルです。
ランニングコストをあまり準備できない状況でも運用可能なので、投資においても注目されています。
仮に海外の方が購入しても、税金の徴収が通常より多くなる心配もありません。
あくまでも一般的な売買取引と同じ算出方法なので、負担がない点も特徴となっています。

外国人労働者の急増

国内で働く外国人は、毎年増え続けている状況です。
実際に接客業や飲食業など、さまざまな場所で外国人のスタッフを見かけるケースが増えてきました。
こうした背景事情も、外国人による取引が増えている理由と関係しています。
日本で働いているうちに、より充実した生活環境を求め、住まいを購入する方が増えているのです。
実際に居住用物件が購入された取引事例は多く、業界においても海外の方にリーチするための販売計画を立てているケースが多々見受けられます。
これまで私たちにとって、日本国内にある物件は、日本人に向けて売るものであると認識されていました。
しかし、そんな考えが近年変わりつつあるのです。

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外国人に不動産売却するときのメリット・デメリット

外国人との取引は、どのようなメリット・デメリットをもたらすのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

物件が売れやすくなる

先述したように、日本の土地・建物は海外の方に需要があります。
そのため、日本人に向けて売却するよりも、売れる確率が高くなるのです。
当然ながら、物件を求めている方に対してリーチしたほうが、購入希望者は集まりやすくなるでしょう。
たとえ日本人にとってはあまり需要がない物件でも、海外の方にとっては魅力的に感じるかもしれません。
その結果、すぐに売買契約を締結できるケースもあります。
すぐに売りたい、良い条件で取引したいと考えている場合は、ターゲット層に海外の方を含めるのがおすすめです。

住宅ローンが通過しない可能性がある

デメリットとして注意したいのが、住宅ローンです。
一般的に金融機関は、外国籍を持つ方に対する融資を避けがちです。
必ずしも審査に通過できなくなるわけではありませんが、基本的にはその確率が高くなると思ってよいでしょう。
なかなか審査に通過しないと言われているのは、外国籍の場合に住宅ローンを組む条件が定められているためです。
たとえば永住許可がある、団体信用生命保険に加入できるなどです。
なかでも永住許可の条件は、海外の方にとって悩みの種になる要件となるでしょう。
日本では永住許可がない方でも物件の購入が可能です。
しかし、住宅ローンを組んでの購入となる場合は、永住許可がないと難しくなります。
このような事態に対処するためにも、外国人の方にはまとまった資金を準備してもらう必要があります。
一括購入ができる状態であれば、住宅ローンを組めなくても問題ありません。
取引時にはまとまった資金があるのかを尋ねないと、取引がスムーズに進まなくなる可能性があります。

取引上でトラブルが起こる可能性もある

海外の方は日本人と文化や感覚が異なります。
そのため、取引をしている最中にトラブルが起こる可能性を考慮しなくてはなりません。
たとえば購入希望者から値下げしてほしいと言われる可能性がありますが、その要望があまりにも大胆で、対応に苦労するケースがあります。
なかには値下げを断るとクレームを入れてくる方もおり、日本人との感覚の違いを感じるリスクがあるのがデメリットです。
また、自分の国の通貨で取引したいと言われる場合もあります。
円ではない通貨で取引してしまうと、本来得られるはずだった利益よりも少なくなり、損をしてしまう可能性が高いです。
需要が高く売れやすくなるのは、海外の方を取引の対象に含めるメリットです。
しかし、こうしたデメリットもあるのが事実なので、その点を考慮したうえで取引を進めなくてはなりません。

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外国人に不動産売却するときの流れ

もし外国人に不動産売却をする場合、どのような流れになるのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

引き渡しまでのおおまかな流れ

まずは通常通り、業者で査定をおこないます。
媒介契約を締結したら、売却活動を開始します。
売却活動は不動産会社が対応するので、買主が見つかるまで待ちましょう。
外国人をターゲットにしたい場合は、その旨を不動産会社に伝えるとスムーズです。
ターゲット層にリーチできると、買主が見つかって売買契約締結となります。
外国人のなかには常に日本の物件に注目している方がいるので、すぐに買主が見つかる可能性も高いです。
その後は支払い・引き渡しがおこなわれ、取引終了となります。
ここまでの工程は通常の取引の流れと変わりません。
そのため、相手が海外の方だからといって違いはないです。

契約書の言語に注意

注意したいのが、売買契約書をはじめとする書類です。
そもそも契約書に記載されている内容は、売主と買主がお互いに契約内容を確認するために作成されたものです。
しかし、肝心の買主である海外の方が日本語を読めず、内容を理解できないと意味がありません。
こうした状況に対応できるよう、売買契約書は取引相手の国の言葉に翻訳したものを準備してください。
これでお互いに契約内容を確認できるので、後々のトラブルを避けられます。
たとえ相手が契約書に記載されている内容に興味関心を示していなくても、トラブル時に「聞いていなかった」「内容が分からなかった」と言われるリスクを解消すべきです。
翻訳した書類は忘れないように気を付けてください。

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まとめ

外国人に対して日本の土地・建物は需要が高く、近年話題を集めています。
すぐに売れる可能性が高いですが、住宅ローンが通過しにくいデメリットもあるので注意が必要です。
売る場合の流れは一緒ですが、売買契約書は翻訳したものを必ず用意してください。

利用が見込めない空き家を売りに出しているのに、長い間、買主がみつからずに困っている方が少なくありません。
ところで、買主が見つからない理由の1つに、住宅ローンを利用できないケースがあるのをご存じでしょうか。
この記事では、不動産売却における割賦販売のメリットとデメリットもご説明するので、土地や建物の売り出しを考えている方はお役立てください。

不動産売却における割賦販売とは

現在は、金融機関による住宅ローンが浸透していますが、かつては土地や建物の取引が割賦販売でおこなわれていた時代がありました。
ここでは、不動産売却における割賦販売の概要についてご説明します。

割賦販売とは

割賦販売とは商品を引き渡すときに代金を一括して受け取らず、分割払いにより販売する方法です。
割賦販売法では、商品の代金を2か月以上や3回以上の分割で回収する方式のほかクレジットカードによる販売を割賦販売と定義しています。
不動産物件の売買においても、令和に入ってから割賦販売がみられるようになっています。

不動産を売るときの売却代金

土地や建物を売るときは、売買契約を結ぶ際に買主から手付金を受領するとともに、物件の引渡しと同時に残りの代金を受け取るのが一般的です。
割賦販売により不動産を売却した売主は、物件を引渡したうえで、1年以上の長期にわたったり2回以上に分割したりして売買代金を受領しています。
分割払いになると、買主側としては、不動産をクレジットカードにおけるリボ払いで買うような感覚になるでしょう。

住宅ローン

マイホームを購入するときには、ほとんどの方が金融機関による住宅ローンを利用します。
住宅ローンを組むうえで審査を受けますが、さまざまな理由によって審査を通過できないケースがあります。
売主が親族のときには、親族間売買となりローンの審査を通過するのは困難です。
起業したばかりで給与所得を得られない方や転職などによって勤続年数が短いケースも、金融機関から厳しい審査を受ける傾向があります。
したがって、買主が知人であって、住宅ローンを利用できない事情があるときに支払いの分割を認めるケースがみられます。
また、再構築不可物件など資産価値が低い訳あり物件は住宅ローンの審査を通過しにくく、買主をみつけるのが難しくなるでしょう。
割賦販売にすると住宅ローンの利用が困難な物件でも買主をみつけやすくなり、訳あり物件の売却を進めるときには有効です。

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不動産売却における割賦販売のメリット

ここでは、不動産の割賦販売におけるメリットについてご説明するので、参考にしてください。

親族間売買

土地や建物を親族間で取引するうえで贈与の方法がありますが、譲り受けた側に高額な贈与税の費用負担が発生します。
したがって、贈与税の支払いが発生しない売買の方法によって所有権を移転するケースが少なくありません。
ただし、親族間など売主と買主が特別な関係にあるときには金融機関から住宅ローンを借り入れるのが困難であり、買主は資金調達に苦労する可能性があります。
分割払いが可能になると、買主側においては、自己資金がなくても物件を手に入れやすくなる点が大きなメリットになります。
売主にとって分割払いにするメリットはありませんが、買主が一般の方とは違って親族であれば、売買契約に向けた協議が整う可能性が高いでしょう。
また、長期間にわたる分割払いは未払いのリスクがあり売主が嫌うのが一般的ではありますが、親族間になると認めてもらえるかもしれません。

住宅ローンを借りられない物件

土地や建物のなかには、資産価値が低く住宅ローンを利用できない物件があります。
たとえば、築年数が古くて老朽化している建物や、再建築不可物件などがあげられます。
再建築不可物件とは、旗竿地など道路と接している長さが2mに満たない敷地などです。
割賦販売による取引においては、住宅ローンを利用する必要がありません。
老朽化している建物や再建築不可物件などを売りに出してから長期間が過ぎているときには、分割払いを検討すると良いでしょう。

買主がみつかる可能性の拡充

土地や建物など物件の条件に関わらず、購入希望者が何らかの事情によって住宅ローンを借りられないケースがあります。
住宅ローンの審査では、年齢のほか年収、金属年数、自動車ローンや就学資金などの他の借金にともなう返済負担率、個人信用情報の事故歴などについて厳しく審査されます。
また、健康状態にともない団体信用生命保険へ加入できない点が理由になって、住宅ローンを組めない方もいるでしょう。
住宅ローンを利用できないときには自己資金を融通する必要があり、高額な物件を購入するにはハードルが高くなってしまいます。
分割払いを認めると、自己資金のない方など購入希望者の対象が広がります。

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不動産売却における割賦販売のデメリット

不動産の割賦販売にはメリットがある一方で、デメリットがある点に注意しなければなりません。

所有権移転登記のタイミング

通常の売買においては、売買代金の全額の決済を終えると同時に所有権移転登記の手続きをおこないます。
割賦販売のときには全額を受け取るまでに時間がかかり、長期にわたって所有権を移転できないと、買主は売主から物件の所有権を移転されるのか不安になるでしょう。
一方、契約を結ぶ時点で所有権を移転すると、売主は売却代金の回収に関してリスクを負わなければなりません。
所有権を移転すると、買主が物件を担保に借金する可能性があるとともに、破産により物件を差し押さえられると売却代金が支払われないだけではなく不動産を失います。
所有権移転登記のタイミングが難しい点が、分割払いの取引におけるデメリットの1つです。
なお、売却代金の回収リスクを回避する対策として、強制執行認諾文言付公正証書の作成と不動産に抵当権を設定する方法があります。
強制執行認諾文言付公正証書とは、買主の支払いが滞った際に、裁判をおこなわなくても強制的に一括で債権を回収できる証書です。
また、物件に抵当権を設定しておくと、滞納されたときに不動産を売却して残金を回収できます。

家族間でのトラブル

親の財産を子どもに売るときに、複数の子どもがいるなど相続人が多いとトラブルに発展しかねません。
売却代金が未済のケースでは、相続が開始されると兄弟間で債権者と債務者の関係になってしまいます。
売却代金の受け取りを終えているとしても、そもそもの売買契約の際に理解を得ていないと、関係者の不満が爆発して大きなトラブルに発展する可能性があります。
したがって、家族間で売買をおこなう際には、すべての関係者からの理解を得ておきましょう。

贈与の疑い

親族間での売買では、相場に比べて低廉な金額で取引がおこなわれる傾向があるとともに、利息分の利率を定めず無利息にするケースがみられます。
こうした行為は、税務署に贈与を疑われるかもしれません。
疑いを免れるうえでの基準はありませんが、念のため、住宅ローンの利息を参考にするなど利息を設定しておくと良いでしょう。

住宅ローンの残債

子どもなどへ早く物件を引き継ごうと考えて、子どもが購入しやすいよう割賦販売を選択する親は少なくありません。
ところが、焦ったあまり、住宅ローンの残債があって物件に抵当権が設定されているケースがみられます。
住宅ローンを完済していないときには、金融機関からの了解を得ない状態で売買するのは認められません。
完済していたとしても抵当権抹消登記を終えているか、登記簿謄本で確認しましょう。

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まとめ

親族間の売買などでみられる分割払いは、一般的な売却においても買主をみつけやすいなどのメリットがあります。
ただし、売却代金の回収に関するリスクを負わなければなりません。
強制執行認諾文言付公正証書など対策の方法がありますが、割賦販売に取り組む際には後悔しないよう、慎重に判断するようにしましょう。

大井町駅は品川区にあるエリアとして知られていますが、どのような特徴があるのかご存じでしょうか。
今回はそんな大井町駅の概要についてご紹介します。
住環境や不動産売却相場にも触れているので、近隣エリアに関する情報が知りたい方は、本記事を参考にしてみてください。

大井町駅の概要

まずは大井町駅の概要についてご紹介します。
駅周辺の特色や歴史などを見てみましょう。

交通アクセス良好

大井町駅は交通アクセスが良好なエリアとして定評があります。
東急大井町線、京浜東北線、りんかい線など、計3線が利用できるように設計されています。
そのため、通勤通学に不便がなく、若年層からシニアまで快適に生活できるエリアです。
都市部である東京駅までは、およそ15分で移動できます。
オフィス街で働いている方はもちろん、ちょっとしたお出かけにも便利です。
また、大井町駅の魅力は、羽田空港までの移動がしやすい点です。
なんと直通バスが走っているため、30分以内で羽田空港に到着します。
飛行機に乗って遠方まで移動しなくてはならない時も安心です。
急な出張や旅行など、さまざまなシーンで活躍するでしょう。

2層構造のホーム

大井町駅のホームは2層構造となっています。
地下1階、3階、5階はそれぞれ広々とした空間となっており、多くの方が電車利用のために移動していても、窮屈さを感じません。
ゆとりのある設計になっているため、利便性が高い点において評価されています。
地下3階はオレンジ色が基調となっており、明るく元気なイメージカラーです。
また、5階はまるで海のように美しい青色で、地下3階とは対照的に落ち着いたイメージカラーとなっています。
壁や天井などのデザインも凝っており、近代的な雰囲気のホームです。

大井町駅の歴史

大井町駅は、1901年に国有鉄道東海道本線に開設されたのがきっかけで生まれました。
その後は自動改札機の設置や駅ビルの着工など、徐々に駅周辺が発展してきた歴史があります。
駅の近代的な見た目に反し、大井町駅の歴史は以外にも古いです。
近年では大井町駅周辺広町地区開発が計画されています。
品川区と力を合わせて、町をより発展させていくための計画です。
たとえばオフィスビルを建設したり、ホテルや商業施設を増やしたりなど、より発展した町を目指しています。
大井町駅としながわ中央公園方面のエリアをつなぎ、多くの方が利用しやすい環境になるよう計画を立てているのが特徴です。
また、大井町駅東口駅舎の改良については、新たな改札の設置や北口の新設を予定しています。

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大井町駅の住環境

大井町駅は住環境が整っていると人気があります。
以下でその理由について見てみましょう。

買い物で不便がない

大井町は買い物がしやすいエリアとして親しまれています。
スーパーマーケットやコンビニなど、駅周辺にはさまざまなお店があるため、日用品・食料品の購入に困らないでしょう。
なかには夜遅くまで営業しているお店もあるため、仕事で遅くなってしまっても買い物が可能です。
どのようなライフスタイルの方でも快適に生活できるエリアなので、近年注目を集めています。
また、日常生活だけではなく、ショッピングや外食にも便利です。
駅周辺には人気チェーン店が中心に展開されており、美味しいグルメを楽しめます。
また、個人の居酒屋も多くあるため、大人の方に人気です。
近くに好みの店がなくても、電車を使えばすぐに東京駅までアクセスできるため、娯楽を満喫できるエリアといえるでしょう。

自然環境がある

都内はあまり自然環境がないイメージがありますが、大井町は緑豊かなエリアがあります。
たとえば大井町緑地児童遊園をはじめ、緑豊かで広い公園が複数あります。
しかも駅から徒歩圏内で移動できるため、子どもを育てている方におすすめです。
また、しながわ中央公園は隅々まで丁寧に整備されており、マラソンを楽しめるようになっています。
運動習慣がある方は、公園へ移動して朝早くからランニングをしているようです。
また、テニスコートもあるため、運動をしてリフレッシュしたい方にも支持されています。

治安が良いと人気

大井町は治安が良い点において評価されています。
駅から少し離れた住宅地は、静かで穏やかな雰囲気が広がっています。
駅周辺のような賑やかさは感じないため、人が多い場所を避けて生活したい方に向いているでしょう。
また、一人暮らしの女性にもおすすめのエリアです。
駅の近くにあるお店は夜遅くまでオープンしているため、あまり道が暗く感じません。
さらに、事件や事故などの数も比較的少ないため、仕事で帰りが遅くなってしまっても、過度に心配せずに済むでしょう。

大井町駅周辺広町地区開発

先述したように大井町では、大井町駅周辺広町地区開発が計画されています。
国内外で多くの方が流動するのを考えて立てられた計画のため、今後の生活環境に大きな変化をもたらすでしょう。
地区開発の内容は本格的で、より近隣エリアが賑やかで生活しやすくなるよう考えられています。
また、防災や環境性能を向上させるのも大切に考えているのが特徴です。
国内ではさまざまな災害が度々起こっているため、ニュースを見る度に不安を感じてしまう方もいらっしゃるでしょう。
都内も地震をはじめ、災害リスクが度々問題視されていますが、こうした不安を少しでも解消するための取り組みといえます。
今後は災害時に避難場所となる広場を整備できるよう計画されています。
また、帰宅困難者を受け入れるためのスペースも作られる予定です。
環境整備においては、都内のなかでもトップレベルの事業所として認定されるよう、二酸化炭素の排出量を半分以上カットするのを目標としています。
さまざまな取り組みが計画されているため、今後も発展が期待できるエリアといえるでしょう。

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大井町駅の不動産売却相場

大井町駅の不動産売却相場はどのようになっているのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

一戸建ての不動産売却相場

一戸建ての不動産売却相場は、坪単価あたり249万円です。
2015年から価格が急激に上がったものの、その後は2020年まで緩やかに上昇し続けています。
ただし、今後は基本的に価値が下がると考えられています。
もっとも良いシナリオでも、ほぼ横ばいの価格推移であると考えられているため注意が必要です。
一戸建ての場合は基本的に価値が下がる可能性が高いため、早めに物件を売ったほうが良いとされています。

マンションの不動産売却相場

マンションの不動産売却相場は、坪単価あたり375万円です。
2010年以降から常に価格は上がり続けています。
2020年代になった今でも、価格は右肩上がりの推移となっています。
今後もマンションの価値が上がり続けると考えられるでしょう。
ただし、どのタイミングで価格が下がってしまうかは分かりません。

土地の不動産売却相場

土地の不動産売却相場は、坪単価あたり258万円です。
2010年以降から徐々に価値が上がり続けており、今後も基本的には同様の価格推移であると考えられています。
ただし、相場についてはさまざまな影響を受けて変動するものです。
海外情勢や日本の経済状況などに応じて左右されやすいもののため、場合によっては価値が下がってしまう可能性がある点も考慮すべきでしょう。

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まとめ

大井町駅の概要として、アクセス良好でデザインが優れている駅であるといえます。
治安も良好で買い物がしやすく、一人暮らしも安心の環境です。
不動産売却の際は、現在の相場を参考にしたうえで計画を立ててみてください。

戸越銀座駅は、東京都内のなかでも知名度が高い駅ですが、どのような特徴のあるエリアなのかご存じでしょうか。
今回は戸越銀座駅の概要についてご紹介します。
また、近隣エリアの住環境や、不動産売却相場もご紹介するので、周辺環境について調べている方はご参考になさってください。

戸越銀座駅の概要や特徴

まずは戸越銀座駅についてご紹介します。
概要について以下で詳しく見てみましょう。

歴史

戸越銀座駅は、昭和2年に開業した駅です。
古くからの歴史があり、現在も都内の多くの方に利用されています。
また、本家となる銀座駅は昭和9年に開業した駅のため、戸越銀座駅の方が長い歴史を持っています。
国内で「銀座」の言葉が初めて使われた駅です。
実は開設当初、品川区平塚の駅なので「平塚駅」として開設されるはずでした。
しかし、東海道本線に同じ駅が存在していたため、その後は戸越駅という駅名が考えられていました。
けれど、東急大井町線に戸越駅もすでに存在していました。
そのため当時、地元商店街から要望があった「戸越銀座」の名前を採用した形となったようです。
このような命名の歴史があり、現在も戸越銀座として多くの方から愛されています。

乗降人員

都内では地域住民に限らず、観光客も公共交通機関を利用します。
そのため、乗降人員はとても多く、1日あたりおよそ2万人です。
前年比は3.8％なので、徐々に利用者が増えているといえます。
駅の特徴として、交通アクセスが優れている点が挙げられます。
たとえば都内のなかでも商業施設やオフィスビルが多いとされる新宿・渋谷などは、30分以内に到着可能です。
乗り換えが必要なエリアはあるものの、短時間で主要エリアに移動できるのが魅力です。
また、戸越銀座駅からは都営浅草線の戸越駅まで徒歩で移動できます。
異なる路線の移動もしやすい環境なので、スカイツリーや浅草などへ移動したいときにも便利です。
さらに、電車だけではなくバス移動もしやすくなっています。
路線バスによっては五反田駅をはじめとするエリアに移動できる便も運行しているので、通勤・通学によく利用されています。

リニューアルされた歴史もある

昭和2年からの歴史がありますが、実は2016年には駅舎がリニューアルされています。
リニューアルでは木造の駅舎がそのまま活かされており、主に木材を使ってリニューアルされているのが特徴です。
工事によって美しい見た目の駅になったのはもちろんですが、昔のレトロで懐かしい雰囲気はそのままです。
木材を使ったリニューアルは、東急電鉄の駅で初の試みでした。
しかも使用した木材は多摩産材と呼ばれており、エコ活動にも貢献しています。
二酸化炭素排出量を通常の設計方法よりも100トン削減できるので、環境保全活動にも一役かっている駅です。
リニューアルされた当初は地域住民が集まり、新しくなった駅舎を祝ってイベントが開催されました。
それほどまでに、地域住民に親しまれている駅であると言えるでしょう。

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戸越銀座駅周辺の住環境

戸越銀座駅の周辺はどのような住環境なのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

治安が良い

都内のなかでも治安が良く、住環境が整っている点で評価されています。
この理由は、昔から地域に根付いており、住民の目が行き届いているからです。
昔から駅周辺には商店街があり、観光客よりも地域住民が街中を歩いています。
そのため、マナーやモラルへの意識がない方があまり目につきません。
また、もともと防犯意識が強く、パトロールも積極的におこなわれています。
事件やトラブルなどが起こっているケースも少なく、不審者が現れにくい住環境です。
さらに、不特定多数の方が賑わいやすい場所があまりありません。
駅の近くにあるお店は深夜営業をしていないケースがほとんどで、夕方になると閉店作業をしています。
比較的ゆったりと生活できる環境なので、治安を重視している方によく選ばれています。

商店街

戸越銀座駅のシンボルといえば、やはり日本で二番目に長い商店街の「戸越銀座商店街」です。
ここにはお店が400以上あり、買い物はもちろん食べ歩きにもおすすめのスポットとしてよく案内されています。
観光客の数は都内のなかでもあまり多くないため、地域住民が気分転換に散策する場所のようなイメージです。
お店のジャンルは多種多様で、たとえば鮮魚店や惣菜屋など、個人経営のお店も多く立ち並んでいます。
なかにはおしゃれな雑貨屋やコスメショップなどもあるため、若者にも人気です。
商店街には比較的多くの方が集まるものの、先述したようにパトロールがおこなわれているので安心感があります。
実際に盗難やひったくりなどの事件は滅多に起こっておらず、一人で買い物に行きたいときも、気軽に足を運べるエリアです。

お出かけスポットもある

その他にもお出かけスポットがあります。
たとえば緑豊かな公園は、子育て中の家庭に人気です。
子どもがのびのびと遊べる環境が整っているので、身体を動かして過ごしたいときにおすすめになります。
さらに人気なのが、戸越銀座温泉です。
大人でもたったのワンコインで入浴できる施設として、地域住民から愛されています。
水風呂や露天風呂などが豊富で、別料金を支払えばサウナも楽しめます。
超音波風呂やスーパージェットバスなど、ここでしか楽しめないお湯もあるので、気分転換におすすめです。
日頃から多くの方が入浴を楽しんでおり、リフレッシュしたいときのお出かけ先の候補になります。
日曜日・祝祭日は朝風呂が利用できるので、すっきりとした朝の目覚めを楽しみたいときにいかがでしょうか。

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戸越銀座駅周辺の不動産売却の相場

戸越銀座駅の不動産売却相場はどのようになっているのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

一戸建ての不動産売却相場

一戸建ての不動産売却相場は、坪あたり264万円です。
推移としては2020年以降から下がり続けています。
もし売却を考えているなら、早めに売ったほうが良いとされています。
今後も価格は右肩下がりが続くといわれているので、資産性があまりないと考えられるでしょう。

マンションの不動産売却相場

マンションの不動産売却相場は、坪あたり399万円です。
推移としては2010年以降から右肩上がりの状態をキープしています。
今後も価格は上がり続けると考えられているので、売却は急ぐ必要はないといえるでしょう。
また、自分が住むためにマンションを購入しておき、今後不動産投資に利用したい場合にも適していると考えられます。
資産性が優れていると考えられるので、中古マンションを利用したい方はご参考になさってください。

土地の不動産売却相場

土地の不動産売却相場は、坪あたり280万円です。
推移としては2015年以降から上がり続けています。
今後も土地の価格推移は右肩上がりの状態が続くとみられるので、不動産投資を考えている方におすすめです。
ただし、あくまえも価格推移は経済状況や情勢によって状況が変わります。
場合によっては急に価格が上がらなくなるケースも考えられるので、あくまでも目安として考えてください。
もし相場を参考にしたうえで不動産売却を検討しているなら、目安である点を考慮するようにしましょう。

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まとめ

戸越銀座駅は、古くからの歴史があり治安が良いエリアとして知られています。
駅の周辺は住環境が整っているので、住みやすい町として定評があります。
一戸建て以外の不動産売却相場は右肩上がりの状態が続いており、資産性があるといえるでしょう。

不動産売却の際によく見聞きする言葉として、「耐用年数」が挙げられますが、どのような意味があるのかご存じでしょうか。
今回は耐用年数とは何かを解説します。
また、建物構造との関係性や、減価償却における仕組みにも触れているので、気になる場合は最後までご覧ください。

不動産売却における耐用年数とは

そもそも耐用年数とはどのような意味なのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、劣化の影響で建造物が使用できなくなるまでの期間を指します。
現在は問題なく使用できていても、物が劣化すると材質が低下したり、物としての構造を維持できなくなったりします。
そのため、基本的にこの年数に達すると使用できない期間であるといわれているのです。
ただし、これは主に家電製品に対して使われている言葉です。
不動産売却をおこなうシーンでこの言葉を使用するケースはほとんどありません。
また、物理的耐用年数は家電によってさまざまですが、多くの場合はその年数を経過すると壊れたり、使用できていても不具合が起きたりします。
必要に応じて、買い替えや修理などが必要になると考えられるでしょう。

法定耐用年数

法定耐用年数は、価値を公平に算出する目的で、国が設定しています。
「法定」の言葉が含まれているため強い印象を受けてしまいがちですが、この年数に達したからといって、その場で使用できなくなるわけではありません。
こちらは不動産売却における固定資産税を計算する際に用いられます。
税金の仕組みと関連性がある言葉なので、ややこしい、または難しそうに感じる方もいるかもしれません。
基本的にはこの言葉を知らなくても、家や土地の売却に影響はないので心配しなくてもいいでしょう。

経済的耐用年数

経済的耐用年数は、物の価値がゼロになるまでの年数を指します。
市場価値がなくなるまでの期間を表しているだけなので、その年数に達したからといって使用できなくなる心配はありません。
ただし、市場において価値自体はなくなってしまうため、不動産売却にも影響をもたらします。
また、この年数については建物の品質や、想定されるリフォームなどを考えたうえで算出されているものです。
そのため、公平性がないと判断される場合も少なくありません。

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建物構造別の耐用年数

建物構造における耐用年数にも関係性があります。
以下で詳しく見てみましょう。

一戸建て

一戸建ては、法定耐用年数が22年と決まっています。
これは木造住宅の場合に定められた年数ではありますが、国内で建てられるマイホームのほとんどは木造となっています。
この耐用年数が経過すると、市場価値がゼロとして扱われてしまうので注意が必要です。
たとえば、5,000万円のマイホームを建てた場合、22年かけて徐々に価値が下がっていきます。
11年後には半分の2,500万円に達しているため、ほんの数年間で何百万円も価値が下がっていくのです。
ただし、ここまで急激に価値が下がってしまうのは、木材で設計されているためです。
木材は劣化しやすい材質のため、ほんの1年経過しただけでも価値が下がってしまいます。
また、中古の一戸建ての場合も、扱いは異なります。
中古の場合は、法定耐用の年数から築年数を引き、そこに築年数と20％をかけた数で算出する仕組みです。
また、法定耐用年数が22年以上の建物は、耐用年数はすべて4年で計算します。

マンション

マンションは一戸建てよりも強固な構造をしています。
木材はほとんど使われず、鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートが採用されているのが特徴です。
いずれも多少の品質の差があるものの、比較的大きな衝撃に強く、安心して生活できる環境が整っています。
また、耐用の年数は47年なので、一戸建てと比較すると、とても長いのが強みとなっています。
ほんの数年程度で劣化してしまう心配はほとんどありません。
資産価値が下がりにくい建物となっているため、不動産投資にマンションを活用しようと考える方も少なくないです。

木造アパート

木造アパートはその名のとおり、木材でできたアパートとなっています。
ただし、使用されているのは、一戸建てで使われている材料ではなく、あくまでも木骨のモルタルです。
こちらの耐用の年数はおよそ20年なので、木造の一戸建てよりも年数が短くなっています。
そのため、不動産売却においても市場価値が低い物件とみなされがちです。
基本的に市場価値が高いのは、劣化に強く長持ちする建物です。
集合住宅の購入を希望するなら、木造アパートよりも中古マンションを選びたいと考える方は少なくないでしょう。
実際に、木造アパートの品質低下はスピード感があり、査定額も思っていたより低くなるケースが頻繁にあります。

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不動産売却時に重要な耐用年数と減価償却の関係

減価償却は、不動産売却時の耐用の年数と大きな関係性があります。
以下で詳しく見てみましょう。

そもそも減価償却とは

減価償却について知らない方も少なくないでしょう。
普段あまり見聞きしない言葉なので、仕組みについても知られていないかと思います。
簡単にいうと、減価償却は時間の経過によって、どの程度品質低下したのかを表します。
具体的な算出方法は、家や土地を購入した際にかかった費用を年数で割るだけです。
これを毎年経費として計上し、扶養負担を抑えるためのものとして使用されています。
たとえば、建物を5,000万円で購入した場合、かかった費用を一気に経費にしてしまうと、費用負担が大きくなってしまうでしょう。
こうしたリスクを解消するために、購入日から耐用の年数に分けて、少しずつ費用として計上していくのです。

計算方法

減価償却の計算方法は、取得価格×0.9×償却率×経過年数です。
また、不動産売却をする場合は譲渡所得が発生しますが、これを計算する際にも減価償却費が用いられます。
計算方法は収入金額から取得費と減価償却費を引き、さらにそこから譲渡費用を引くだけです。
基本的に計算する際は、それぞれの数値に当てはめるだけなので、決して難しくはありません。
ただし、取得費がいくらかかったか不明瞭なケースもあるでしょう。
こうしたケースには、売却によって得た収益に5％をかけると、概算として利用できます。
おおよその計算をしておきたい場合に試してみてください。

資産価値がなくなる前に売却を

先述したように、土地や建物は資産価値がなくなると、売却価格が安くなります。
さらに、それだけではなく、市場における需要も大幅に低下するため、買い手が見つからなくなる可能性が高いのです。
こうした問題を解消するためには、早く物件を売りに出すのがベストです。
売るのが面倒だからと後回しにしていると、ほんの数年経過しただけで市場価値が下がってしまい、得られるはずだった収益が少なくなります。
とくに木造の場合は、劣化してしまうスピードが速いため、売る場合は早い方がいいといわれています。
悩んでいる場合は、不動産会社に相談してみましょう。
市場に出す際に大切なポイントを教えてくれるので、早く販売活動に取り掛かってもらえます。
収益を得たい方は、早めに行動してみてください。

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まとめ

不動産売却における耐用の年数とは、主に3種類あります。
建物構造によっても年数が異なるのがポイントとなっており、減価償却費の計算にも左右されます。
価値がなくならないうちに、早めに売るように意識したほうがいいでしょう。

相続で不動産を受け継いだ際に相続登記が義務となった背景や、罰則について知りたい方もいるでしょう。
この記事では、義務となった具体的な内容や罰則、新たに設けられた制度について解説をしています。
また、故人の土地を相続したくない場合の対処法についても解説しています。
相続する予定があり悩んでいる方は、ご参考になさってください。

相続登記が義務化された背景

不動産の相続登記とは、不動産の所有者の名義を、相続によって引き継いだ方に移動させる手続きです。

義務化の背景

所有権の名義変更手続きのためには、法務局で登記簿の変更申請をおこないます。
これまでは、相続をしても変更手続きは任意でしたが、2024年4月より、相続した場合の登記が義務になりました。

所有者不明の問題とは

義務となった背景には、所有者不明の問題があります。
登記簿でも所有者に連絡が付かない状態のまま放置されていると、不法投棄や不法占有などの原因となりかねません。
所有者が不明な土地は、公共事業のための工事や、もし災害が起こった場合の復旧工事の際に、大きな妨げとなります。
また、管理が行き届かない土地は樹木や草が伸びるまま放置され、日照を遮り、近隣住民の生活環境や治安にも影響を及ぼす可能性もあるでしょう。
さらに、放置されているままでは、虫や小動物が住み着くなど、さまざまな問題が生じます。
年々所有者不明の土地は増え続けていて、現在では国土の2割を超えていると推定されていて、大きな社会問題です。
所有者が分からない土地は、有効に活用するのも難しいため、経済的な損失にもつながります。
所有者不明の土地の増加を防止する目的のため、民法が改正され、相続による変更が義務付けられました。

メガ共有地問題

不動産の相続人が複数いる状態で登記が未了のままでいると、さらに新たな相続が生じて、権利の所有者がどんどん増えていきます。
このような状態で大勢の権利者がいる不動産を、メガ共有地と呼びます。
数十人の権利者がいると、売却やリフォームをしたくても、権利者全員の同意が得られにくくなるなど、問題が起こる可能性もあるでしょう。
所在が分からない方がいると、合意を得るための協議も開催できません。
また、持分を売却される、差し押さえなどで第三者に権利が移る可能性があるなど、より権利関係が複雑になるケースもあります。

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不動産相続登記の義務化の内容や罰則

民法が改正され、2024年4月1日より、不動産を相続した際には、法務局へ変更の申請が必要となりました。
詳細な内容や罰則の内容についてみていきましょう。

相続登記の申請義務化

民法改正によって、相続を知った日から、3年以内に相続登記の申請をおこなう義務が発生します。
遺言によって受け継いだ場合も該当します。
また、2024年より前に発生した相続分にも適用されますので、注意が必要です。
過去の相続分に関しては、2027年3月までが期限となっていますので、早めに手続きを進めましょう。
変更がされていないと、法務局によって催告がおこなわれます。
この催告にも従わないと、決められた期限までに正当な理由なく手続きを放置していると、10万円以下の罰金を科されるおそれがあるため注意が必要です。
3年以内に変更がおこなわれない正当な事情がある場合には、法務局によって事情が考慮されるケースもあります。
遺言書の有効性に問題があり、係争がおこなわれている場合や、不動産の相続人が多数いて協議に時間がかかるなどが該当の理由です。
また、重い病気や経済的な事情など、個別の事情についても法務局が判断します。

相続人申告登記の創設

民法の改正にあたって、新たに相続人申告登記の創設がおこなわれました。
相続人申告とは、不動産を相続した人が、相続の開始と、自分が相続人である旨を、法務局に申告する手続きです。
土地の共有者で連絡が取れない親族がいて、遺産分割協議が進まない場合には、変更手続きの期限の3年を過ぎてしまう可能性があります。
期限内に登記変更ができない方のための救済措置として、新しく創設された制度が相続人申告登記です。
申告登記の手続きは法務局へおこないます。
電子署名や押印などは不要で、オンラインでも申請手続きができるなど考慮されています。
また、通常の場合、登記の変更手続きには登録免許税が課せられますが、申告登記には登録免許税はかからず、非課税扱いです。
申請のための必要書類は、申出人と被相続人の戸籍謄本です。
法務局にある申出書に必要事項を記載の上、法務局に提出します。
注意点としては、不動産の所有権を移動する手続きではありません。
そのため、遺産分割協議がまとまった後に、所有権の登記手続きを改めておこなう必要があります。

登記名義人の氏名または名称、住所変更の登記の義務付け

さらに2026年4月1日より、変更があった場合、登記名義人の氏名または名称、住所変更の登記の義務付けもおこなわれます。
変更があった場合には、2年以内に変更登記が必要です。
もし、変更事項があっても手続きをしない場合には、5万円以下の罰金が新たに設けられました。

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不動産の相続登記の義務化にともない相続したくない場合のために創設された制度

相続が発生しても、さまざまな事情があり、故人の不動産を相続したくないと考える場合もあります。
相続したくない場合には、どのような制度を利用して手続きを進めれば良いのでしょうか。
制度の内容や注意すべき点について、みていきましょう。

土地所有権放棄

故人から土地を相続しても住む予定がない、遠方のため管理ができない、税金がかさむなどの事情があり、相続したくないと考える方もいます。
相続をせずに、放棄や処分を検討する場合もあるでしょう。
民法では、土地の所有者がいない場合は、国庫に帰属すると定められていますが、これまでは土地だけの放棄はできませんでした。
近年、所有者が分からない土地が増えている問題を踏まえ、民法が改正され、相続したくない場合の土地所有権放棄措置も設けられました。
相続土地国庫帰属制度では、相続したくない不動産は、法務局に申請して審査を受け、法務大臣の承認を得たうえで、国庫に帰属が可能です。
不動産のみを放棄し、預貯金などの財産は、そのまま受け継げます。
土地所有権放棄制度は、通常の手続きとは異なり、特例の扱いです。

制度利用の注意点

この制度の導入により、所有権放棄に関する法律の整備が進み、実際に適用される機会が増えた点が大きな改正内容です。
以前は、所有権放棄が法的には存在していたものの、厳しい条件や不明確な基準のため、実際には適用が難しかったのです。
今後は、管理が行き届かず所有者不明の土地が増えるのを防ぐため、一定の条件のもとで所有権放棄が認められます。

制度利用の注意点

制度を利用して放棄を検討する際には、注意点があります。
利用できるのは相続や遺贈によって、所有権を得た方です。
建物が残っている土地や境界が明確ではない、係争している土地などは承認されません。
担保権が付けられている土地や、土壌汚染がある土地も承認の対象外です。
また、申請をおこなう前には、相続の登記が必要となります。
名義が共有となっている場合は、一斉に申請しなければなりません。

放棄のために必要な負担金

不動産を放棄するためには、土地の管理費用相当として、負担金の納付が必要です。
負担金は1筆ごとに必要で、標準的な10年分の費用とされています。
田畑や原野、宅地は基本的に20万円ですが、一部の市街地や、森林は面積によって負担金が決まります。

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まとめ

所有者不明土地の増加防止のため、2024年より不動産を相続した場合には登記の変更手続が義務付けられています。
相続を知って3年以内に手続きをおこなわないと、罰金が科される可能性があります。
相続の予定がある方は、専門家と相談のうえで必要な手続きを進めていきましょう。

相続などで共有名義の不動産を所有している方は、どのように売却すれば良いのか悩むところでしょう。
そこで今回は、共有名義の不動産を売却する方法や流れ、必要書類、売却する際のポイントについて解説します。
共有名義の不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

共有名義の不動産を売却する方法とは？

共有名義の不動産は、法律上、1人の意思だけで勝手に不動産全体を売却することができません。
そのため、以下の方法で売却することになります。

①全員の合意を得て不動産全体を売却する方法

共有名義の不動産を売却する場合、共有者全員の合意が得られれば、不動産全体を一括で売却することができます。
この方法は、他の方法と比べて相場通りの価格で売却できる可能性が高く、売却後に得た資金を共有者間で分配するのが容易です。
ただし、共有者が多い場合は全員の合意を得るのが難しくなることがあります。

②自身の持分のみを売却する方法

他の共有者の合意が得られない場合でも、自分の持分のみを売却することが可能です。
第三者への売却は難しいため、まずは、他の共有者がその持分を買い取ってくれるか確認するのがおすすめです。
一般の方は共有持分だけを購入しても活用しづらいため、購入することはほとんどありません。
土地のみの不動産であれば、土地を「分筆」して自分の持分を単独名義にし、自由に売却する方法もあります。
分筆とは、登記簿上で1つとされている土地を複数に分けることです。
ただし、分筆するためには、どの範囲を誰が所有するかを決める話し合いや、専門家による測量が必要で、時間と費用がかかることがあります。

③司法手続きを経ての売却

共有者間で売却に関する合意が得られない場合、共有物分割請求訴訟を提起するのも1つの手です。
共有物分割請求訴訟とは、共有物を物理的に分割するか、売却してその収益を分配することを裁判所に訴えることを指します。
共有物分割請求訴訟によって、不動産の共有状態を解消することが可能です。

④リースバックを利用する方法

リースバックとは、一度不動産会社に家を売却すると同時に賃貸借契約を結ぶことによって家に住み続ける方法になります。
共有名義の不動産に居住者がいる場合、リースバックの利用により、居住者はそのまま住み続けながら、売却によってまとまった資金を得ることができます。
ただし、リースバックを利用する場合、家賃が相場よりも高くなることが多いです。
場合によっては、家賃の総支払額が住宅ローンの返済額を上回ることもあります。
また、その家は不動産会社の所有物となるため、新しいルールが設けられたり、将来的に賃貸借契約を更新できなくなったりする可能性もあります。
リースバックを検討する際は、契約内容を事前によく確認しましょう。

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共有名義の不動産を売却する流れと必要書類

共有名義の不動産全体を売却する際に必要な書類は、基本的に通常の不動産売却と変わりません。
ただし、書類によっては共有者全員分が必要になるため、共有者が多い場合や遠方に住んでいる場合は、準備に時間がかかることがあります。
必要な書類を事前に把握し、早めに準備を進めましょう。

不動産に関する必要書類

不動産の所有者や土地を証明するために、以下の書類が必要です。
登記識別情報（登記済権利証）
不動産の登記が完了した際に交付される書類で、その登記人が不動産の所有者であることを証明します。
2006年までは「登記済権利証」が発行されていましたが、2006年以降は12桁の英数字からなる「登記識別情報」が発行されています。
地積測量図・境界確認書
売却する不動産の土地の面積や、隣地との境界線を明確にするための書類です。
古くから受け継がれてきた土地や家にはこれらの書類がない場合があります。
その際は、土地家屋調査士に依頼して測量する必要があります。
測量には費用と時間がかかることがあるため、必要だと分かった場合は早めに依頼しましょう。

共有者全員が用意する書類

共有名義の不動産を売却する際には、共有者全員が以下の書類等を準備する必要があります。

●実印：売却契約書に押印するための印鑑
●印鑑証明書：実印が市区町村に登録されていることを証明する書類となり、発行から3か月以内のもの
●身分証明書：運転免許証やパスポートなど、本人確認ができる公的な証明書
●住民票：共有者それぞれの現住所を証明する書類で、発行から3か月以内のもの

準備が整っていないと手続きがスムーズに進まないため、早めに準備を進めることをおすすめします。

共有名義の不動産売却の流れ

共有者間の合意形成と必要書類の準備が終わった後、売却までの一般的な流れは以下のとおりです。
①不動産会社との契約
媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があるため、それぞれの特徴を理解し、自分に合った契約を選びましょう。
②売買契約の締結
購入希望者が見つかると、売買契約を締結します。
売買契約書には共有者全員の署名と実印が必要です。
③所有権移転登記の手続き
売買契約が締結された後、所有権を購入者に移転する登記手続きをおこないます。
④収益の分配
不動産が売却されると、その収益を共有者間で分配します。
共有者の持分に応じて分配されるのが一般的ですが、特別な取り決めがある場合はそのとおりに分配することも可能です。

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共有名義の不動産を売却する際のポイントとは？

共有名義の不動産を売却する際、お互いの認識に齟齬があるとトラブルに発展する可能性があります。
そのため、事前に以下のポイントを押さえておきましょう。

①最低売却価格を決める

売却価格に関しては、誰もが高額で売りたいと考えるため、トラブルが発生しやすい要素です。
トラブルを避けるためには、あらかじめ最低売却価格を決めておくことが大切です。
不動産の売買では値下げ交渉が一般的ですが、交渉に不慣れだったり、購入希望者がなかなか見つからなかったりする場合、大幅な値下げを迫られることがあります。
しかし、最低売却価格を事前に決めておけば、それ以下の価格で売ることは避けられます。
最低売却価格は、共有者全員と不動産会社と相談しながら決めると良いでしょう。

②売却活動のまとめ役を決める

共有名義の不動産を売却する際には、いくつかの重要な場面で共有者全員の署名・捺印が必要になります。
共有者のなかに高齢の方や遠方に住んでいる方がいる場合、代理人を立てることを検討しましょう。
代理人を立てると、書類への署名・捺印などの手続きを代理人がおこなうことができ、共有者全員が毎回集まる手間を省くことができます。
代理人を立てない場合でも、不動産仲介会社とのやりとりをスムーズにするために、共有者のなかから「まとめ役」を決めておくと良いでしょう。

③諸費用の負担割合を決める

不動産の売却には、仲介手数料や印紙税などの諸費用がかかります。
一般的には、これらの費用を持分に応じて負担しますが、共有者全員が同意すれば負担割合を変更することも可能です。
支払い時のトラブルを避けるため、売却前に諸費用の負担割合を決めておくと良いでしょう。

④委任状による代行売却

不動産を売却する際、共有名義者全員が立ち会えない場合には、委任状を用意することが重要です。
委任状とは、出席可能な共有名義者に手続きを任せることを証明する書類です。
委任状があれば、立ち会えない共有名義者も契約に同意したとみなされます。

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まとめ

共有名義の不動産を売却する方法は、全員の合意を得ての売却、持分のみを売却、司法手続きを経ての売却、リースバックを利用するの4つです。
必要書類は、登記識別情報、地積測量図・境界確認書などが挙げられます。
ポイントは、最低売却価格やまとめ役、諸費用の負担割合を決める、委任状による代行売却を検討することの4つです。

不動産を売却する際は、その不動産がある街の魅力を伝えることも大切です。
そこで今回は、品川区にある戸越駅エリアの概要と特徴、住環境や不動産売却相場について解説します。
品川区の戸越駅周辺で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知りたい！戸越駅エリアの概要と特徴

不動産売却で物件の広告を出した際、購入希望者は物件だけでなく、その物件があるエリアの概要と特徴にも関心を持ちます。
とくに、住居を売りに出す場合、街の雰囲気と特徴、交通アクセスを伝えることが大切です。

戸越駅エリアの概要

戸越駅エリアは、品川区の中心部に位置し、駅の東西1.3kmにわたって「戸越銀座商店街」が広がっています。
戸越銀座商店街は懐かしい下町の雰囲気が魅力で、観光客や地元の方々でいつもにぎわっています。
街の大部分は落ち着いた住宅街となっており、治安の良さが自慢です。
そのため、単身者からファミリーまで幅広い層に人気があります。
また、第二京浜沿いには高層ビルもあり、都会的な一面も持ち合わせています。
戸越駅周辺は、昔ながらの温かみと現代的な便利さが調和した魅力的な街です。
活気ある商店街と静かな住宅地のバランスが取れており、さまざまなライフスタイルの方に適した環境が整っています。

戸越駅エリアの交通アクセス

戸越駅エリアの交通アクセスは、とても便利です。
都営浅草線の戸越駅を利用すれば、東京の主要なエリアに1回の乗り換えで簡単に行けます。
主な行き先と所要時間は、以下のとおりです。

●品川駅：約14分
●渋谷駅：約17分
●新宿駅：約23分
●東京駅：約26分
●池袋駅：約30分

どの主要駅にも30分以内で着けるので、通勤や買い物に便利ですね。
五反田、新橋、東銀座、浅草については、乗り換えなしでアクセス可能です。
ただし、便利な分、混雑も避けられません。
戸越駅の1日の利用者は1万人以上となり、朝のラッシュ時はとくに混みます。
都営浅草線の混雑率を考えると、通勤・通学時は少し余裕を持って出発するのが良いでしょう。
便利さと引き換えに混雑はありますが、それでも戸越駅エリアは東京のなかでもアクセスの良い街です。

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不動産売却前に知りたい！戸越駅エリアの住環境

不動産売却するにあたっては、住環境の情報発信も欠かせません。
戸越駅エリアの不動産売却をする際に、とくにアピールしたい住環境は、以下のとおりです。

①公共施設の充実度

戸越駅エリアは、子育て世帯にとても優しい環境が整っています。
教育施設については、戸越小学校、宮前小学校、戸越台中学校など、品川区立の小中学校が近くにあります。
そのため、お子さんの通学に便利で安心です。
また、戸越駅から10分以内で行ける場所に「品川区立荏原図書館」と「品川区立ゆたか図書館」があります。
図書館では、絵本から学習に必要な本まで幅広く借りられるため、小さな子どもへの読み聞かせや、学校の宿題に役立つでしょう。
さらに、戸越駅から歩いて約9分のところに、戸越公園があります。
戸越公園は昔の大名屋敷の庭園跡を利用して作られた公園です。
本格的な日本庭園の雰囲気を楽しむことができ、四季折々の自然の変化も味わえます。

②買い物環境

戸越駅エリアは買い物にも便利な街です。
主な買い物スポットは戸越銀座商店街です。
戸越駅や戸越銀座駅のすぐそばにあり、東京都でもっとも長い商店街として知られています。
約400店舗が軒を連ね、食品、衣料品、日用雑貨などがリーズナブルな価格で手に入ります。
老舗から新しい店まで幅広く楽しめるのが魅力です。
下町風情の漂う戸越銀座は、B級グルメの宝庫としても知られています。
安くて美味しい地元の名物がいっぱいで、焼き鳥、コロッケなど、庶民的な味を楽しめます。
不動産売却の広告を出す際は、B級グルメを食べ歩いたり、昔ながらの銭湯で露天風呂を楽しんだりと、休日も楽しめる街であることをアピールすると良いでしょう。

③治安の良さ

戸越駅エリアは、安全で住みやすい街として知られています。
地域の絆が強く、町内会が活発に活動しています。
そのため、地域ぐるみで安全を守る意識が高いです。
積極的な防犯活動もおこなわれています。
町内会や警察によるパトロールが定期的におこなわれているため、犯罪件数が少ないです。
犯罪件数は年々減少傾向にあり、都内でも比較的安全な地域です。
また、品川区では「まもるっち」という児童見守りシステムを導入しています。
緊急時に子どもが防犯ブザーを鳴らすと、区役所を通じて学校や警察に連絡が入るため、素早く現場に駆けつけることができます。
戸越駅エリアは、都心に近い便利さと、安全で住みやすい環境を両立させた、バランスの取れた街です。

④医療施設の充実度

戸越駅エリアには、日々の暮らしに欠かせない医療サービスが身近にあり、とくに子育て世帯にとって安心できる環境が整っています。
駅から近い場所に、さまざまな診療科目の医院があるので、健康面での不安も少なく生活できるでしょう。
たとえば、戸越駅から徒歩約1分の場所に「戸越銀座駅近内科クリニック」があります。
診療科目は内科、消化器科、循環器科です。
祝日以外は毎日診療しており、急な体調不良のときにも安心です。
駅から徒歩約5分の場所には「どい小児科」や「鈴の木こどもクリニック」があり、小さな子どもがいる家庭も安心して暮らせます。

⑤飲食店の充実度

戸越駅エリアにある戸越銀座商店街の魅力は、一人でも気軽に入れるお店が多く、リーズナブルな価格設定で、バラエティ豊かな飲食店が揃っていることです。
自炊が苦手な方や外食を楽しみたい方に最適で、毎日違うお店を試すこともできます。
この商店街は、単なる買い物の場所ではなく、美味しい食事とくつろぎの時間を提供してくれる、地域の大切な憩いの場所なのです。

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不動産売却前に知りたい！戸越駅エリアの相場

不動産売却の際には、適正価格を見極めるためにも不動産市場の相場を把握することが大切です。
戸越駅エリアの地価や不動産売却相場を確認しましょう。

中古一戸建ての売却相場

戸越駅エリアの中古一戸建ての売却相場は、2020年の時点で7,590万円（251万円/坪）です。
この相場は、平均築年が1994年、駅までの距離の平均が5.87分、建物の平均専有面積100㎡（30.3坪）、土地の平均面積70㎡（21.2坪）の一戸建てを売却した場合の金額になります。
一戸建ては建物の築年数や土地の広さ、周辺環境によって売却相場が変わります。
築年数が浅いほうが高値で売れるため、早めに売却を検討することが資産価値を最大化するポイントです。

中古マンションの売却相場

戸越駅エリアの中古マンションの売却相場は、2020年の時点で2,811万円（465万円/坪）です。
この相場は、平均築年が2003年、駅までの距離の平均が5.14分、専有面積の平均が20㎡（6.1坪）の中古マンションを売却した場合の金額になります。
過去10年間と比較すると75.5%も上昇しており、資産性の高いエリアです。
中古マンションは、駅から近く、新しい物件ほど高価格となるため早めの売却をおすすめします。

土地の売却相場

戸越駅エリアの2023年の地価相場は以下のとおりです。

●地価総平均：96万7,000円/㎡
●坪単価：319万6,694円/坪
●変動率：4.27％上昇

※上記の数字は戸越駅周辺の公示地価と基準地価の総平均を記載しております。
※参考：https://tochidai.info/area/togoshi/
地価に注目すると、戸越駅周辺は2022年以降上昇傾向にあります。
したがって、売却相場も上昇する見込みがあり、不動産売却のタイミングとして適しているでしょう。

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まとめ

品川区にある戸越駅エリアは、交通アクセスが良く、買い物にも便利な街です。
公共施設や医療施設も充実しており、治安も良いため安心して暮らせます。
不動産売却相場は、中古マンションと地価が上昇傾向にあります。

相続した不動産を保有し続ける限り、毎年固定資産税や都市計画税を納める必要があります。
この負担を回避するために不動産売却を検討する方も多いでしょう。
しかし、売却を考える際には、そのメリットとデメリットを十分に理解することが重要です。
この記事では、相続した不動産を売却する際のメリット・デメリット、そしてポイントについて説明します。

相続した不動産を売却するメリット

家を相続した場合、誰も住んでいなくても管理費や維持費が発生します。
それに加え、課税対象でもあるため税金もかかります。
これらのコストを考えると、相続した家を持ち続けるよりも、不動産売却を選択するほうがよいケースもあります。
まずは、相続した家を売却するメリットについてご説明します。

不動産売却するメリット①現金化による相続の平等な分配

不動産売却をする最大のメリットは、資産を現金化できることです。
これにより資産の流動性が高まり、複数の相続人がいる場合でも分配が容易になります。
不動産相続でトラブルが生じやすいのは、相続人が複数いる場合です。
現金なら簡単に分割できますが、不動産はそうはいきません。
家を売却して得た利益を分割する「換価分割」をおこなうことで、トラブルを避け、平等な分配が可能です。
また、相続税の納付資金が不足している場合も、不動産売却で得た現金を納税に充て、残りを分配することができます。

不動産売却するメリット②維持費の負担軽減

不動産を持ち続けると固定資産税や都市計画税、メンテナンス費用などの維持費がかかります。
「空き家等対策特別措置法」により、自治体は放置された空き家を「特定空き家」に指定することができ、これが指定されると罰金が発生したり、行政からの指導を受けたりすることがあります。
この場合、居住用建物に対する固定資産税の優遇措置もなくなります。
さらに、空き家でも周辺住民に迷惑をかけない程度のメンテナンスが必要で、その費用もかかります。
不動産売却をすれば、これらの維持管理費や税金のコストを一切負担する必要がなくなります。

不動産売却するメリット③近隣住民とのトラブル回避

相続した空き家に関連した近隣トラブルは少なくありません。
特に遠方にある不動産の場合、メンテナンスが行き届かず、トラブルが発生する可能性があります。
長期間放置すると倒壊の危険があったり、建物の一部が剥がれて飛んでいったりすることもあります。
居住中の住宅から飛来物が発生した場合は、持ち主に損害賠償責任が問われませんが、管理を怠った空き家の場合は責任を問われることがあります。
また、庭木の手入れを怠って近隣に迷惑をかけた場合、衛生面の問題として損害賠償を請求される可能性もあります。

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相続した不動産を売却するデメリット

相続した不動産を売却するかどうかは、メリットだけでなくデメリットも十分に理解したうえで判断することが重要です。

不動産売却するデメリット①所有権を失う

不動産を売却すると、その不動産は他人のものになります。
これにより、将来その不動産に住んだり、家賃収入を得たりすることはできなくなります。
相続した不動産が収益を生むものであった場合、その収益も失われることになります。
売却によって得られる利益よりも、長期的な収益の方が大きいと予想される場合は、売却を控える方が得策です。
また、特に思い出のある家などであれば、売却するかどうかは相続人全員でよく話し合って決めることが大切です。

不動産売却するデメリット②費用がかかる

不動産を売却する際にはさまざまな費用がかかります。
仲介手数料
不動産業者に売却を依頼した場合、仲介手数料が発生します。
手数料は売買価格に応じて以下のように計算されます。

●売買価格が200万円以下の場合：売買価格の5%＋消費税
●売買価格が200万円超～400万円以下の場合：売買価格の4%＋2万円＋消費税
●売買価格が400万円超の場合：売買価格の3%＋6万円＋消費税

不動産会社に直接買取を依頼した場合、仲介手数料はかかりません。
しかし、売買価格が通常の売却より安くなることが多いため、不動産の相場を理解しておく必要があります。
建物解体費
古い建物の場合、耐震基準を満たしていないため、解体して更地にすることが売却の条件になることがあります。
木造住宅の解体費用は、一般的に坪単価5万円前後です。
また、アスベストが含まれている場合、専門業者への依頼が必要となり、多額の費用がかかることがあります。
動産撤去費用
建物を解体する場合でもしない場合でも、内部の動産は撤去する必要があります。
家電製品、食器、衣服などの動産が残っている場合、その処分費用が必要になります。
測量費
登記簿面積と現況面積に差がある場合、確定測量が必要となり、費用は40万円から80万円ほどかかります。
隣接地所有者や土地改良区などの立ち合いが必要で、協力が得られない場合、測量ができないこともあります。
登記費用や印紙代
抵当権抹消登記や相続登記が必要な場合、それぞれ費用がかかります。
抵当権抹消登記は15,000円から20,000円、相続登記は5万円から8万円が相場です。
また、売買契約書には収入印紙が必要で、金額は売買価格によって異なります。

不動産売却するデメリット③譲渡所得税がかかる

さらに、売却によって利益が出ると、「譲渡所得税」が課税されます。
譲渡所得税は、主に「所得税」と「住民税」の合算ですが、その他にも「復興特別税」が課されています。
譲渡所得税の計算方法は下記の通りです。
譲渡所得＝売却代金－取得費用－売却経費
また、相続税が取得費に加算される特例があります（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）。
この特例により、相続した不動産を売却する場合、相続税額の一部を譲渡資産の取得費に加算することができます。
譲渡所得税を抑える効果があるため、相続税が発生する場合にはメリットとなります。

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相続した不動産を売却するときのポイント

最後に、相続した不動産を売却する際のポイントを説明します。

不動産売却のポイント①売却方法の選択

相続した不動産を売却するには、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
仲介とは、不動産会社に依頼して買主を探す方法です。
一方、買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
どちらを選ぶかは、物件の状態や売却期限、希望する売却価格に基づいて判断するとよいでしょう。
仲介のメリットは、市場価格に近い金額で売却できることですが、売却完了までに3～6か月かかることがあります。
買取は売却価格が低くなるデメリットがありますが、短期間での売却が可能です。
高値での売却を希望する場合は「仲介」を、価格が多少低くても早く売却したい場合は「買取」を検討してみてください。

不動産売却のポイント②早い段階で共有者全員の同意を得る

共有名義の不動産は、複数の人が所有権を持つため、勝手に売却することはできません。
相続した不動産が家族や兄弟で共有名義になっている場合、それぞれの名義人の同意が必要です。
共有名義では、各名義人に持ち分が決まっていますが、持ち分の割合に関係なく全員が不動産の所有権を持っていることを理解しておきましょう。
共有名義の不動産を売却する際には、手続きを誤ると高額な費用が発生したり、手続きが煩雑になったりする可能性があります。
そのため、早い段階で共有者全員の同意を得ることが重要です。

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まとめ

相続した不動産を売却するメリットには、維持費や税金の負担軽減、資産の現金化による平等な分配、近隣トラブルの回避があります。
デメリットとしては、所有権喪失、売却費用、譲渡所得税の発生がありますが、相続税が取得費に加算される特例が適用される場合もあるため、この点も考慮しましょう。
また、不動産が共有名義となっている場合は、早い段階で共有者全員の同意を得ることで、スムーズな売却に繋がります。

近年、日本では豪雨や台風などによる自然災害が頻発しています。
台風被害を受けた後、売却を検討する方も多いですが、被害直後の売却は売れにくい可能性が高いことを理解しておく必要があります。
この記事では、万が一台風で家が被害を受けた場合の支援制度や、売却のリスク、コツについて解説します。

台風被害を受けた家に対する支援制度はある？

台風によって家が被災した場合、「罹災証明書」を取得することで公的支援を受けられることがあります。
罹災証明書とは、災害時の公的支援金や義援金、税や保険料の減免・猶予を受けるために必要な書類で、被災者が市町村に申請し、被害状況調査がおこなわれた後に発行されます。
証明書を取得するときの必要書類は市町村によって異なるため、家が台風被害に遭った場合には、市町村に直接確認することが必要です。
申請には被害の状況を確認できる写真が必要なので、片付けを始める前に詳細な写真を多数撮っておくことが重要です。
台風被害を受けた家は、多くの公的支援や保険の補償を受けることができますが、事前の確認と準備が必要なため、支援制度の内容を確認しておきましょう。

台風被害の支援制度①災害救助法による住宅の応急処理

この制度は、災害によって住居が半壊するなどしてそのままでは住めないが、応急的に修理すれば住める住宅に対して修理をおこなうものです。
限度額は1世帯あたり54万7千円で、災害発生から1ヶ月以内に完了すること、特定の仮設住宅を利用しない場合など、条件があります。
また、半壊の場合は前年度の世帯年収が500万円以下などの所得要件があるため、罹災証明書があれば必ずしも支援を受けられるわけではありません。

台風被害の支援制度②被災者生活再建支援制度による生活支援

この制度は、自然災害によって生活基盤に大きな被害を受けた被災者に対し、都道府県が支援金を支給し生活の再建を支援するものです。
対象となる災害が発生した自治体で、住宅が全壊や半壊したときに利用できます。
支給額は住宅の損害程度に応じた「基礎支援金」と住宅の再建方法に応じた「加算支援金」の合計額です。
申請窓口は市町村で、基礎支援金は災害発生日から13ヶ月以内、加算支援金は37ヶ月以内に申請が必要です。
詳細は市町村に確認してください。

台風被害の支援制度③税の減免

家が台風被害を受けた場合、申告や納税に関する減免措置を受けられます。
具体的には、申告や納税期限の延長、納税の猶予、予定納税の減額、源泉徴収の徴収猶予、所得税の軽減、特別控除の適用期間の特例などがあります。
たとえば、住宅や家財の損失額がその価額の2分の1以上で、その年の所得金額が500万円以下の場合、所得税と復興特別所得税が全額免除されます。
詳細な条件については、国税庁のホームページや税務署で確認してください。

台風被害の支援制度④損害保険の補償

台風で家に被害が生じた場合、損害保険（火災保険・地震保険）の補償を受けられることがあります。
火災保険しか加入していなくても、台風や竜巻による屋根や壁の破損、家電製品の破損、床上浸水による被害などが補償される場合があります。
保険金を請求する際には、保険会社による損害調査があるため、罹災証明書の申請時と同様、家を片付ける前に被害状況を撮影しておくことが必要です。

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台風被害を受けた家を売却する3つのリスク

台風被害を受けた家でも売却は可能ですが、以下の3つのリスクがあります。

売却リスク①価格の低下

家が台風被害に遭った場合、最も大きなリスクは売却価格の低下です。
台風被害を受けた家を修理せずに売却すると、一般的に売却価格が下がります。
購入後に修繕が必要となる可能性が高いため、予想される修繕費用を差し引かれるからです。
売却前に修理すれば売却価格の低下は抑えられますが、修理費用に見合う利益が得られるとは限りません。
まずは売却価格の見積もりを取り、修繕するかどうかを決めると良いでしょう。

売却リスク②損害賠償請求を受ける可能性がある

次に損害賠償請求を受けるリスクも考慮しなくてはなりません。
台風被害を買主に知らせずに売却した場合、契約不適合責任を問われ、損害賠償請求を受ける可能性があります。
契約不適合責任とは、売買した家の品質が契約内容と異なる場合に売主が負う責任です。
買主は売主に対して契約解除や損害賠償を請求する権利を持っています。
台風被害を告知せずに売却し、買主が後に被害箇所を発見した場合、補修費用などを請求されることがあります。
将来のトラブルを避けるためにも、被災内容の告知は必要です。
買主に被災内容とその状態を説明し、同意を得た上で売却しましょう。

売却リスク③売却に時間がかかる

早期売却を目指すなら、台風によって被災した家は不利です。
台風被害を受けた家は、たとえ被害が大きくなくても被災物件となります。
被災物件を売却する際は、専門家の査定を受けて安全性を証明する必要があり、時間がかかります。
また、修繕工事をおこなう場合、工事が完了するまで待たなければなりません。
さらに、広告を出してから買主が見つかるまでにも時間がかかる可能性があります。

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台風被害を受けた家をスムーズに売却するためのコツ

立地や眺望などが良ければ、台風被害を受けた家でも買主が見つかる可能性は高いです。
しかし、台風被害を受けた家を売却する際は、通常の不動産売却よりも慎重な対応が必要となります。
最後にスムーズに売却するためのコツを確認しましょう。

売却のコツ①被災した家は放置しない

台風で被災した家を放置するのは避けましょう。
家は人が住まなくなると劣化が進みやすく、被災後の損傷が激しい場合は特に早く進行します。
劣化が進むと、さらに台風や地震で倒壊し、近隣住民に迷惑をかける恐れがあります。
また、放置すると特定空き家に指定される可能性があり、固定資産税の優遇措置が受けられなくなる上、自治体による強制撤去が行われた場合、その費用を請求されることがあります。
特定空き家は以下の状態を指します。

●放置すれば倒壊などで保安上危険となる状態
●放置すれば衛生上有害となる状態
●管理不足で景観を損なっている状態
●周辺生活環境の保全を図るために放置が不適切な状態

被災した家を放置すると将来的に大きな負担が生じるかもしれませんので、早期に売却を検討するのが得策です。

売却のコツ②被災に遭ったことを告知する

台風被害を受けた家を売却する際は、被災した事実を具体的に告知しましょう。
外観からは分からない浸水被害なども含め、具体的な被害状況を伝えないと、買主は正確なリスクを把握できません。
売買契約締結後に被害が発覚すると、損害賠償を巡るトラブルに発展する可能性があります。
物件の状況に応じて、売買契約から引渡しまでの危険負担について契約書に明記することも検討してください。

売却のコツ③ホームインスペクションで住宅診断する

台風被害の程度によっては、見た目に大きな損傷がない場合もありますが、買主の不安を払拭するためには「ホームインスペクション」が効果的です。
ホームインスペクションとは、住宅診断士が建物の基礎や外壁などの劣化状況を調査することです。
台風被害を受けた家なら、売主があらかじめ実施しておくと、買主に対する大きな安心材料になります。
問題があってもリスクが明確になれば、買主との交渉もスムーズに進められます。
また、場合によっては買主主導で再度ホームインスペクションを実施する配慮も良いでしょう。

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まとめ

台風被害を受けた家には、罹災証明書を取得することで公的支援が受けられます。
主な支援制度には、災害救助法による住宅の応急処理、被災者生活再建支援制度による生活支援、税の減免、損害保険の補償があります。
被害を受けた家の売却には、価格の低下や損害賠償請求のリスクが伴いますが、適切な告知やホームインスペクションを行うことで、スムーズに売却できる可能性が高まります。